BVerfG 1 BvL 1/18: Warum die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig ist

Steckbrief

Kernaussagen mit Fundstelle

1. Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete verfolgt ein legitimes Ziel: der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. (Rn. 60)
2. Die Regelung schneidet Preisspitzen ab und bremst zeitversetzt auch die ortsübliche Vergleichsmiete. (Rn. 63)
3. Vermieter müssen auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts mit Gesetzesänderungen rechnen; das Vertrauen auf höchstmögliche Mieteinkünfte schützt Art. 14 GG nicht. (Rn. 76)
4. Die ortsübliche Vergleichsmiete sichert dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellt. (Rn. 83)
5. Dass die Obergrenze regional unterschiedlich hoch ist, verletzt den Gleichheitssatz nicht; eine bundesweit einheitliche Obergrenze hätte keinen sachlichen Bezug. (Rn. 93 bis 99)
6. Die Ausnahme für Neubauten ab dem 1. Oktober 2014 ist sachgerecht, weil an diesem Tag der Regierungsentwurf veröffentlicht wurde. (Rn. 107)
7. Berlin durfte das gesamte Stadtgebiet ausweisen und die Verordnung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren befristen. (Rn. 115 bis 117)

Was das Gericht formal entschieden hat

1. Die Vorlagen sind unzulässig. 2. Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.

Tenor

Wer nur den Tenor liest, könnte meinen, das Gericht habe sich nicht festgelegt. Das wäre falsch. Die Vorlagen scheiterten an ihrer Begründung: Das Landgericht hatte nicht nachvollziehbar dargelegt, warum es für die Entscheidung des Ausgangsfalls auf die Gültigkeit von § 556e Abs. 1 BGB ankam (Rn. 37 bis 39), und sich mit einer Rechtfertigung durch regional unterschiedliche Mietmärkte nicht ausreichend auseinandergesetzt (Rn. 41 bis 43).

Die Verfassungsbeschwerde nahm die Kammer nicht an, weil sie keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung habe und ihre Annahme nicht zur Durchsetzung von Grundrechten angezeigt sei (Rn. 48 bis 50). Diese Prüfung setzt eine Bewertung der Erfolgsaussichten voraus, und die fiel eindeutig aus: In Rn. 51 bis 118 begründet die Kammer ausführlich, warum weder das Gesetz noch die Berliner Verordnung Grundrechte verletzen.

Was die Vorlagen und die Vermieterin vorgebracht hatten

Das Landgericht Berlin (67. Zivilkammer) hielt § 556d BGB für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz, weil Vermieter je nach Region unterschiedlichen Obergrenzen unterliegen (Rn. 13), und mit dem Bestimmtheitsgebot, weil die Länder frei entscheiden, ob sie eine Verordnung erlassen (Rn. 12). Die Vermieterin rügte zusätzlich Eigentum, Vertragsfreiheit und die starre Stichtagsregel für Neubauten (Rn. 20 bis 31).

Eigentum: Die Verhältnismäßigkeitsprüfung

Die Miethöhenregulierung greift in das Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein (Rn. 52), ist aber als Inhalts- und Schrankenbestimmung gerechtfertigt (Rn. 54). Die Kammer prüft in vier Schritten:

Bemerkenswert ist die Begründung der Zumutbarkeit. Die Vergleichsmiete entkoppelt die zulässige Miete nicht vom Markt (Rn. 83). Dass die Obergrenze mit fortschreitender Geltung immer stärker wirkt, weil regulierte Mieten in den Mietspiegel einfließen, erkennt die Kammer an (Rn. 84), hält es aber für hinnehmbar, weil die Wirkung nur zeitversetzt eintritt und der Aufschlag von 10 % abfedert (Rn. 85). Der Aufschlag kompensiere jedenfalls derzeit die Inflation (Rn. 89). Einen Eingriff in die Eigentumssubstanz verneint sie (Rn. 88, 89).

Vertragsfreiheit und Gleichheit

• Vertragsfreiheit (Rn. 90): Sie schützt auch Vermieter, die nicht Eigentümer sind, und Wohnungssuchende, die sich durch eine höhere Zahlungsbereitschaft Vorteile verschaffen wollen. Der Eingriff ist aus denselben Gründen gerechtfertigt wie beim Eigentum.
• Regional unterschiedliche Obergrenzen (Rn. 93 bis 99): Die Ungleichbehandlung knüpft an ein sachliches Kriterium an. Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hängt selbst von den regionalen Märkten ab; eine bundesweit einheitliche Grenze hätte keinen sachlichen Bezug.
• Private und gewerbliche Vermieter (Rn. 100, 101): Die Gleichbehandlung ist gerechtfertigt, auch wenn bei privater Altersvorsorge die Bedeutung des Eigentums für die persönliche Freiheit stärker hervortritt.
• Vormiete (Rn. 102 bis 104): Dass Vermieter mit hoher Vormiete diese weiter verlangen dürfen, ist nicht unangemessen. Früheres, damals erlaubtes Verhalten zu sanktionieren, ist kein Ziel der Regelung (Rn. 104).
• Stichtag 1. Oktober 2014 (Rn. 105 bis 107): Neubauten müssen ausgenommen werden, damit die Bautätigkeit nicht leidet; der Stichtag verhindert, dass fertige Neubauten nach Bekanntwerden des Entwurfs zurückgehalten werden.

Die Berliner Verordnung

Die Kammer prüft auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und hält sie für verfassungsgemäß (Rn. 108). Die Verordnungsermächtigung ist hinreichend bestimmt, weil die auf fünf Jahre befristete Maßnahme an das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts geknüpft ist (Rn. 109 bis 112). Der Senat von Berlin habe sich an den vier gesetzlichen Indikatoren orientiert und sie mit Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass begründet (Rn. 113).

Zur Ausweisung der ganzen Stadt: Der Verordnungsgeber muss eine Beschränkung auf Teilgebiete ernsthaft prüfen. Berlin hat das getan und mit der polyzentrischen Struktur als einheitlicher Wohnungsmarkt begründet; Einwände dagegen seien „weder vorgetragen noch ersichtlich“ (Rn. 116). Auch die Höchstdauer von fünf Jahren durfte der Senat als erforderlich ansehen (Rn. 117).

Wichtig für die spätere Rechtsprechung: Der BGH hat 2020 klargestellt, dass sich das BVerfG nur verfassungsrechtlich geäußert hat. Ob eine Verordnung die Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage einhält, insbesondere die Veröffentlichung ihrer Begründung, prüfen die Zivilgerichte zusätzlich (BGH, VIII ZR 292/19, Rn. 13).

Was das für Mieter bedeutet

• Der Einwand „Die Mietpreisbremse ist verfassungswidrig“ trägt vor Gericht nicht. Kein Zivilgericht kann die Anwendung von § 556d BGB mit dieser Begründung verweigern.
• Angreifbar bleibt die jeweilige Landesverordnung, aber nur wegen Fehlern, die sie selbst betreffen: fehlende oder nicht veröffentlichte Begründung, veraltete Daten, Gebiete ohne Beleg. Beispiele sind Hessen 2015 (BGH, VIII ZR 130/18) und die hessische Verlängerung von 2025 (LG Frankfurt, 2-11 S 110/26, nicht rechtskräftig).
• Vermieter dürfen eine höhere Vormiete weiter verlangen (§ 556e BGB). Das ist verfassungsgemäß, muss aber vor Vertragsschluss mitgeteilt werden (§ 556g Abs. 1a BGB).

Verfahrensgang

Häufige Fragen

Zitiervorschlag und Quellen

BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 –, NJW 2019, 3054

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