Kurz beantwortetDie Mietpreisbremse steht in den §§ 556d bis 556g BGB und ist nach dem Bundesverfassungsgericht nicht verfassungswidrig (1 BvL 1/18). Ob sie gilt, entscheidet die Landesverordnung, die bei Vertragsschluss wirksam war; Verordnungen ohne ordnungsgemäß veröffentlichte Begründung sind unwirksam (BGH, VIII ZR 130/18). Ausnahmen wie die umfassende Modernisierung legt der BGH eng aus (VIII ZR 369/18), und Mieter dürfen ihre Ansprüche über spezialisierte Dienstleister durchsetzen (VIII ZR 285/18).
Die gesetzlichen Grundlagen
| Norm | Regelt | Bedeutung für Mieter |
|---|
| § 556d Abs. 1 BGB | Grenze: ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % bei Mietbeginn | Maßstab jeder Prüfung |
| § 556d Abs. 2 BGB | Länder bestimmen Gebiete per Verordnung, höchstens fünf Jahre, mit Begründung | Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, entscheidet die Verordnung bei Vertragsschluss |
| § 556e BGB | Höhere Vormiete und Modernisierung der letzten drei Jahre | Grenze kann höher liegen, aber nur mit vorheriger Auskunft |
| § 556f BGB | Ausnahmen: Erstbezug nach 01.10.2014, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | Neubauten fallen heraus |
| § 556g Abs. 1 BGB | Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die Grenze überschreitet; Rückzahlung nach Bereicherungsrecht | Der Vertrag bleibt bestehen, nur die Miete sinkt |
| § 556g Abs. 1a BGB | Vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters über Ausnahmen | Ohne Auskunft keine Berufung auf die Ausnahme |
| § 556g Abs. 2 BGB | Rückforderung nur nach Rüge; ab Mietbeginn bei Rüge binnen 30 Monaten | Frühe Rüge bringt mehr Geld |
| § 556g Abs. 3 und 4 BGB | Auskunftsanspruch des Mieters; Textform für Rüge und Auskunft | E‑Mail genügt |
| § 557a Abs. 4, § 557b Abs. 4 BGB | Staffel- und Indexmiete | Jede Staffel bzw. die Ausgangsmiete muss die Grenze einhalten |
| § 549 Abs. 2 und 3 BGB | Vorübergehender Gebrauch, Studenten- und Jugendwohnheime | ausgenommen |
| § 558 Abs. 2 BGB | Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, sechs Jahre Betrachtungszeitraum | Grundlage der Berechnung |
| §§ 558c, 558d BGB | Einfacher und qualifizierter Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel begründet eine Vermutung |
| Art. 229 § 51 EGBGB | Übergangsrecht zur Reform vom 1. April 2020 | Rückwirkung nur für Verträge ab 01.04.2020 |
| §§ 195, 199 BGB | Regelverjährung drei Jahre ab Jahresende | Ältere Rückzahlungsansprüche verfallen |
Verfassung und Landesverordnungen
BVerfG · Beschluss vom 18.07.2019 · 1 BvL 1/18 u. a.
Die Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig
Formal verwarf die Kammer zwei Vorlagen des LG Berlin als unzulässig und nahm die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin nicht an. In der Begründung stellte sie fest: Die §§ 556d ff. BGB verletzen weder Eigentumsgarantie noch Vertragsfreiheit oder Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber darf der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus nachgefragten Stadtteilen entgegenwirken (Rn. 60).
Bedeutung für Mieter: Vermieter können sich nicht darauf berufen, die Mietpreisbremse sei als solche unwirksam. Angreifbar sind allenfalls einzelne Landesverordnungen.
Ausführliche Analyse · Quelle
BGH · Urteil vom 27.05.2020 · VIII ZR 45/19
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist wirksam
Die Berliner Verordnung von 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB: Ihre Begründung war über das Abgeordnetenhaus ausreichend zugänglich, und die Ausweisung des ganzen Stadtgebiets liegt im Beurteilungsspielraum des Senats. Am selben Tag wies der Senat mit Hinweisbeschluss VIII ZR 292/19 auf dieses Ergebnis hin.
Bedeutung für Mieter: Für Berliner Verträge seit Juni 2015 ist der Einwand, die Verordnung sei unwirksam, erledigt. Gestritten wird über die Höhe der Vergleichsmiete.
Ausführliche Analyse · Quelle
BGH · Urteil vom 17.07.2019 · VIII ZR 130/18
Hessische Verordnung von 2015 nichtig
Eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse muss begründet und die Begründung veröffentlicht werden. Weil Hessen die Begründung erst nach dem Inkrafttreten bekannt machte, war die Verordnung von 2015 unwirksam.
Bedeutung für Mieter: Für hessische Verträge vor dem 28. Juni 2019 gilt die Mietpreisbremse in der Regel nicht. Die Entscheidung ist der Maßstab für alle späteren Streitigkeiten über Verordnungen.
Ausführliche Analyse · Quelle
LG München I · Urteil vom 06.12.2017 · 14 S 10058/17
Bayerische Verordnung von 2015 unwirksam
Die erste bayerische Verordnung genügte nicht den Begründungsanforderungen der bundesrechtlichen Ermächtigung und war deshalb unwirksam.
Bedeutung für Mieter: Bayern hat die Verordnung 2019 neu erlassen. Für Münchner Verträge vor August 2019 ist die Geltung der Mietpreisbremse besonders zu prüfen.
Quelle
LG Frankfurt a. M. · Urteil vom 04.11.2026 · 2-11 S 110/26
Hessische Verlängerung von 2025 unwirksam (nicht rechtskräftig)
Die Verlängerung der hessischen Verordnung vom November 2025 beruhe im Wesentlichen auf den Daten und der Begründung von 2020; über fünf Jahre alte Daten seien kein zeitnahes Datenmaterial. Die Mieterin erhielt Geld bis November 2025 zurück, für die Zeit danach nicht. Die Revision zum BGH ist zugelassen.
Bedeutung für Mieter: Frankfurter Verträge bis 25. November 2025 sind nicht betroffen. Für spätere Verträge sollte trotzdem gerügt werden, um den Anspruch bis zur BGH-Entscheidung zu sichern.
Ausführliche Analyse · Quelle
Ausnahmen
BGH · Urteil vom 11.11.2020 · VIII ZR 369/18
Wann eine Modernisierung „umfassend“ ist
Eine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB setzt voraus, dass die Wohnung durch die Arbeiten in einen Zustand versetzt wird, der einem Neubau gleichkommt, und dass der Aufwand wesentlich ist. Der Bauaufwand muss mindestens ein Drittel der Neubaukosten ohne Grundstücksanteil erreichen; qualitatives und quantitatives Kriterium haben gleiches Gewicht. Kosten reiner Erhaltung zählen nicht, bei modernisierender Instandsetzung ist ein zeitanteiliger Abzug vorzunehmen.
Bedeutung für Mieter: Ein neues Bad und neue Böden machen eine Wohnung nicht zum Neubau. Behauptet der Vermieter eine umfassende Modernisierung, muss er Art und Kosten der Arbeiten darlegen; Instandhaltungsanteile sind herauszurechnen.
Ausführliche Analyse · Quelle
Mietspiegel und Vergleichsmiete
BGH · Urteil vom 20.04.2005 · VIII ZR 110/04
Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung als Schätzgrundlage
Gerichte dürfen zur Einordnung einer Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne eine Orientierungshilfe wie die des Berliner Mietspiegels als Schätzgrundlage heranziehen, auch wenn sie nicht zum qualifizierten Teil gehört. Bestätigt im Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20.
Bedeutung für Mieter: Die Ausstattungsmerkmale Ihrer Wohnung entscheiden mit über die zulässige Miete. Dokumentieren Sie Bad, Küche, Fenster, Gebäudezustand und Lärm.
Quelle
Durchsetzung
BGH · Urteil vom 27.11.2019 · VIII ZR 285/18
Legal-Tech-Dienstleister dürfen die Mietpreisbremse durchsetzen
Ein als Inkassodienstleister registriertes Unternehmen darf Ansprüche aus der Mietpreisbremse für Mieter geltend machen, einschließlich Rüge und Auskunftsverlangen. Das Geschäftsmodell verstößt nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz.
Bedeutung für Mieter: Mieter dürfen ihre Ansprüche über spezialisierte Anbieter durchsetzen lassen. Bei Mietono übernimmt eine Anwaltskanzlei die rechtliche Vertretung.
Ausführliche Analyse · Quelle
| Datum | Gesetz | Wesentliche Änderung |
|---|
| 01.06.2015 | Mietrechtsnovellierungsgesetz | Einführung der §§ 556d bis 556g BGB |
| 01.01.2019 | Mietrechtsanpassungsgesetz | Vorvertragliche Auskunftspflicht, einfache Rüge |
| 01.01.2020 | Verlängerung des Betrachtungszeitraums | Vergleichsmiete aus sechs statt vier Jahren |
| 01.04.2020 | Verlängerung und Verbesserung der Mietpreisbremse | Rückforderung ab Mietbeginn bei Rüge binnen 30 Monaten |
| 01.07.2022 | Mietspiegelreformgesetz | Mietspiegelpflicht ab 50.000 Einwohnern |
| Juli 2025 | Verlängerungsgesetz | Länderermächtigung bis 31.12.2029 |
| Entwurf 2026 | BT-Drs. 21/6807 | Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag, Indexmiete, Schonfrist (noch nicht in Kraft) |
Was derzeit offen ist
- Hessen: Der BGH wird über die Revision gegen das Urteil des LG Frankfurt vom 4. November 2026 entscheiden. Bis dahin ist die Lage für hessische Verträge ab dem 26. November 2025 unsicher.
- Gesetzentwurf Miete II: Der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) will unter anderem den Möblierungszuschlag begrenzen und offenlegen lassen und Kurzzeitvermietungen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzen. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht.
Diese Übersicht ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Prüfung Ihres Falls übernimmt eine unabhängige Partnerkanzlei. Fachlich geprüft von Deniss Danilciks.
