Mietpreisbremse Berlin: die zulässige Miete selbst berechnen

Miete senken in Berlin: Der Mietono-Video-Einstieg erklärt Mietpreisbremse, Mietspiegel und die kostenlose Prüfung.

Vorab: Welcher Mietspiegel gilt für Sie?

Sie möchten die Prüfung abgeben? Unter Mietpreisbremse Berlin mit Mietono finden Sie den direkten Einstieg, Kosten und Ablauf. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung mit den Berliner Tabellenwerten.

Für die Mietpreisbremse kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn an (§ 556d Abs. 1 BGB). Der Berliner Mietspiegel 2026 beschreibt das Mietniveau zum Erhebungsstichtag 1. September 2025 und wurde im Mai 2026 veröffentlicht. Er ist keine automatisch auf frühere Mietverhältnisse übertragbare Preisliste. Bei einem Mietbeginn im März 2025 sind die damaligen Verhältnisse zu ermitteln; dafür kommt insbesondere der Mietspiegel 2024 als Grundlage in Betracht. Welche Ausgabe und gegebenenfalls weitere Nachweise den konkreten Zeitpunkt abbilden, prüft die Kanzlei.

Das folgende Rechenbeispiel ist fiktiv: Vertragsschluss und Mietbeginn liegen im Juli 2026. Es zeigt die Anwendung der Tabelle 2026 ohne Zuschläge oder Ausnahmen. Eine Rückforderung für einen früheren Vertrag muss gesondert mit den zeitlich passenden Grundlagen berechnet werden.

Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die teuren Baualtersklassen 2016 bis 2019 und 2020 bis 2024 spielen für die Rückforderung deshalb meist keine Rolle; die Klasse 2010 bis 2015 nur für Wohnungen, die vor Oktober 2014 erstmals bezogen wurden.

Schritt 1: Ihre Zeile in der Tabelle finden

Zuerst die Wohnlage: einfach, mittel oder gut. Verbindlich ist allein das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel beziehungsweise die Online-Abfrage auf mietspiegel.berlin.de; die Karte in der Broschüre ist nur eine grobe Orientierung. Dann Baujahr (Bezugsfertigkeit) und Wohnfläche. Die Tabellenwerte gelten für voll ausgestattete Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung.

Auszug aus der Tabelle für häufige Berliner Wohnungen (Nettokaltmiete je m², Mietspiegel 2026):

Auffällig ist die Spannweite: Im Altbau kann der Wert innerhalb derselben Zeile um mehr als 5 €/m² schwanken. Genau deshalb entscheidet der nächste Schritt über das Ergebnis.

Schritt 2: Die Spanne mit der 20-Prozent-Regel einordnen

Der Mietspiegel empfiehlt dafür seine „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“. Sie gehört nicht zum qualifizierten Teil, Berliner Gerichte legen sie aber regelmäßig als Schätzgrundlage zugrunde, was der Bundesgerichtshof gebilligt hat. Die Regel:

1. Es gibt fünf Merkmalgruppen: Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld. Jede zählt 20 %.
2. In jeder Gruppe wird gezählt: Überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist die Gruppe positiv, überwiegen die mindernden, negativ. Gleichstand ist neutral.
3. Die positiven und negativen Gruppen werden gegeneinander aufgerechnet.
4. Bleibt ein Plus, steigt der Wert je Gruppe um 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und Oberwert. Bleibt ein Minus, sinkt er je Gruppe um 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und Unterwert.

Merkmale, die in Berliner Altbauwohnungen besonders oft den Ausschlag geben:

Beim Energieverbrauch gibt es drei Stufen: über 145, über 195 und über 235 kWh/(m²a) mindern den Wohnwert jeweils zusätzlich, unter 120, 100 und 80 kWh/(m²a) erhöhen ihn. Der Wert steht im Energieausweis, den der Vermieter vorlegen muss. Für Wohnungen bis Baujahr 1949 ohne Sammelheizung oder ohne Bad sieht der Mietspiegel zusätzlich einen Abschlag von 0,33 €/m² vor.

Durchgerechnet: Altbau in Friedrichshain, 72 m²

Fiktiver Fall: Eine Altbauwohnung (Baujahr 1905) in mittlerer Wohnlage, 72 m², Vertragsschluss und Mietbeginn im Juli 2026, vereinbarte Nettokaltmiete 1.190 €. Für die Veranschaulichung verwenden wir Zeile 72 des Mietspiegels 2026: Unterwert 6,09 €, Mittelwert 7,90 €, Oberwert 11,70 €. Eine höhere zulässige Vormiete, ein Modernisierungszuschlag und Ausnahmen nach § 556f BGB werden für dieses Beispiel ausgeschlossen.

Zwei positive, zwei negative Gruppen: Sie heben sich auf. Die Vergleichsmiete liegt am Mittelwert von 7,90 €/m².

• Zulässige Miete: 7,90 € × 72 m² × 1,1 = 625,68 €
• Überzahlung: 1.190 € − 625,68 € = 564,32 € pro Monat
• Selbst wenn alle fünf Gruppen positiv wären (Oberwert 11,70 €): 11,70 € × 72 × 1,1 = 926,64 €, Überzahlung immer noch 263,36 € im Monat.

Liegt die Miete über dem Oberwert plus 10 %, spricht das innerhalb dieser Tabelle für eine Überschreitung unabhängig vom Streit über einzelne Ausstattungsmerkmale. Zuvor müssen jedoch die zeitliche und sachliche Anwendbarkeit der Tabelle, eine höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge und Ausnahmen geprüft werden. Der Tabellenvergleich allein beweist noch keinen Rückzahlungsanspruch.

Was Berliner Vermieter typischerweise einwenden

• „Die Vormiete war höher.“ Eine höhere rechtlich maßgebliche Vormiete kann nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Für Verträge, auf die die Auskunftspflicht anwendbar ist, muss der Vermieter vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung informieren. Bei fehlender oder verspäteter Information gelten die besonderen Folgen des § 556g Abs. 1a BGB; eine spätere Nachholung ist gesondert zu prüfen. Die Kanzlei verlangt Nachweise über die Vormiete.
• „Die Wohnung ist modernisiert.“ Drei Fragen sind zu unterscheiden: Ausstattung kann die Einordnung im Mietspiegel beeinflussen. Für berücksichtigungsfähige Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn kann außerdem ein gesonderter Zuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB zulässig sein; derselbe Vorteil darf dabei nicht doppelt angesetzt werden. Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung kann nach § 556f Satz 2 BGB ausgenommen sein. Neue Böden oder ein neues Bad reichen für diese Ausnahme allein nicht aus. Auch hier sind die Auskunftspflichten zu prüfen.
• „Die Wohnung ist möbliert.“ Möblierte Wohnungen sind erfasst. Ein Zuschlag ist nur in angemessener Höhe zulässig und wird gesondert bewertet.
• „Die Orientierungshilfe gilt nicht.“ Sie ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, Gerichte dürfen sie aber als Schätzgrundlage verwenden.

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