§§ 556d bis 556g BGB: die Mietpreisbremse Paragraf für Paragraf

§ 556d BGB: Die Grenze und die Länderermächtigung

Absatz 1 bestimmt den Kern: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen, darf die Miete zu Beginn die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen.

Absatz 2 ermächtigt die Landesregierungen, diese Gebiete per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre zu bestimmen, und nennt Indikatoren für einen angespannten Markt: überdurchschnittlich steigende Mieten, eine hohe Mietbelastung der Haushalte, wachsende Bevölkerung ohne entsprechenden Neubau und geringen Leerstand. Die Verordnung muss begründet werden. Fehlt eine veröffentlichte Begründung, ist sie unwirksam (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, VIII ZR 130/18). Die Ermächtigung ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

§ 556e BGB: Vormiete und vorherige Modernisierung

Absatz 1: War die Vormiete höher als die Grenze, darf der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren. Unberücksichtigt bleiben Minderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. So soll verhindert werden, dass die Vormiete kurz vor dem Wechsel künstlich erhöht wird.

Absatz 2: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf er die Grenze um den Betrag überschreiten, der bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB zulässig wäre.

§ 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung

Satz 1 nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Satz 2 nimmt die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung aus. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der einen Vergleich mit einem Neubau rechtfertigt, mit Investitionen von etwa einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung.

§ 556g BGB: Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge

• Abs. 1: Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Zu viel Gezahltes ist nach Bereicherungsrecht herauszugeben.
• Abs. 1a (seit 2019): Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss er vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform Auskunft geben. Tut er das nicht, kann er sich nicht darauf berufen; holt er es nach, erst zwei Jahre später.
• Abs. 2: Zurückfordern kann der Mieter nur, wenn er den Verstoß gerügt hat. Bei Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und fortbestehendem Mietverhältnis wirkt sie ab Beginn (seit 1. April 2020), sonst ab Zugang. Hat der Vermieter nach Abs. 1a Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.
• Abs. 3: Auskunftsanspruch des Mieters über die Tatsachen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind, soweit der Vermieter sie unschwer geben kann.
• Abs. 4: Rüge und Auskunft bedürfen der Textform.

Die Reformen im Zeitverlauf

Der Gesetzentwurf von 2026

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen (BT-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026). Er will die Ausnahme für Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch durch eine Grenze von grundsätzlich sechs Monaten rechtssicher machen, den Möblierungszuschlag gesetzlich begrenzen und eine Auskunftspflicht darüber einführen. Ohne Auskunft soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten. Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnlagen jährlich begrenzt werden. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht.

Für die Praxis heißt das: Gerade bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitverträgen, in denen die Mietpreisbremse bislang oft umgangen wurde, dürfte die Durchsetzung künftig einfacher werden.

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