Rüge nach § 556g BGB: So holen Mieter zu viel gezahlte Miete zurück

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Was die Rüge ist und warum es ohne sie nicht geht

Eine Mietvereinbarung, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Den zu viel gezahlten Teil kann der Mieter nach Bereicherungsrecht zurückverlangen. Das Gesetz knüpft die Rückforderung aber an eine Bedingung: Der Mieter muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Die Rüge ist also der Startschuss. Sie sichert den Anspruch, senkt die Miete für die Zukunft und bestimmt, ab wann Geld zurückkommt.

Form und Inhalt: Was in die Rüge gehört

Die Rüge muss in Textform erfolgen (§ 556g Abs. 4 BGB). Eine E‑Mail oder ein Brief reicht, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Wichtig ist der Nachweis des Zugangs.

Seit dem 1. Januar 2019 genügt eine einfache Rüge: Der Mieter muss nur erklären, dass er die Miethöhe beanstandet. Tatsachen zur Vergleichsmiete muss er nicht mehr vortragen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss nach § 556g Abs. 1a BGB Auskunft erteilt hat, etwa über eine höhere Vormiete. Dann muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

In der Praxis enthält eine gute Rüge:

• die Erklärung, dass die vereinbarte Miete die nach § 556d BGB zulässige Miete überschreitet,
• die Aufforderung, Auskunft über die Vormiete und mögliche Ausnahmen zu erteilen (§ 556g Abs. 3 BGB),
• die Forderung, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken und zu viel Gezahltes zu erstatten,
• eine Frist zur Antwort.

Muster: So kann eine Rüge formuliert sein

Das folgende Muster zeigt den typischen Aufbau. Es ersetzt keine Prüfung: Hat der Vermieter vor Vertragsschluss Auskunft über eine Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen. Platzhalter in eckigen Klammern anpassen und den Zugang nachweisbar machen, etwa per E‑Mail mit Lesebestätigung oder Einwurf-Einschreiben.

Betreff: Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und Auskunftsverlangen, Mietverhältnis [Anschrift der Wohnung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit rüge ich gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB). Die vereinbarte Nettokaltmiete von [Betrag] € übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %.

Zugleich bitte ich gemäß § 556g Abs. 3 BGB um Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, insbesondere über die Höhe der Vormiete und etwaige Modernisierungen, bis zum [Datum].

Ich fordere Sie auf, die Miete auf das zulässige Maß herabzusetzen und die zu viel gezahlte Miete zu erstatten.

Mit freundlichen Grüßen
[Name, Datum]

Mit Mietono formuliert die Partnerkanzlei die Rüge für Ihren konkreten Fall, berechnet die Vergleichsmiete und übernimmt den weiteren Schriftverkehr.

Fristen: 30 Monate, Vertragsende und Verjährung

Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann er die gesamte Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB, Art. 229 § 51 EGBGB). Rügt er später oder erst nach Vertragsende, gibt es Geld nur für die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wird.

Für ältere Verträge gilt diese Rückwirkung nicht: Zurückgefordert werden kann nur, was nach der Rüge fällig wird. Die Senkung für die Zukunft bleibt aber möglich.

Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist (§§ 195, 199 BGB).

Faustregel: Jeder Monat ohne Rüge kann Geld kosten, das nicht mehr zurückkommt. Wer die 30-Monats-Grenze knapp vor sich hat, sollte nicht warten.

Rechenbeispiel: So viel Geld kann zurückkommen

Angenommen, Sie zahlen seit 20 Monaten 1.150 € Nettokaltmiete für 70 m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 12,00 €/m². Zulässig wären dann 12,00 € × 70 m² × 1,1 = 924 €.

Beispielwerte. In den von uns betreuten Fällen seit August 2025 sank die Miete im Durchschnitt um 361 € pro Monat.

Was nach der Rüge passiert

Nach der Rüge muss der Vermieter Auskunft geben und die Miete senken. Viele Vermieter reagieren mit einem Vergleichsangebot. Lehnt er ab, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Dass Mieter ihre Ansprüche dafür an spezialisierte Dienstleister abtreten können, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil vom 27. November 2019, VIII ZR 285/18).

Wichtig: Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig. Zahlen Sie wie bisher weiter, bis die Senkung vereinbart oder festgestellt ist. Sonst riskieren Sie einen Zahlungsrückstand. Zu viel Gezahltes wird zurückgefordert.

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