BGH VIII ZR 130/18: Warum die hessische Mietpreisbremse von 2015 nichtig war

Steckbrief

Kernaussagen mit Fundstelle

1. Die Begründungspflicht soll die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung sichern und hat nicht nur verfahrensrechtliche, sondern auch materiell-rechtliche Bedeutung. (Rn. 22)
2. Die Begründung muss erkennen lassen, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere anhand welcher Indikatoren, ein Gebiet als angespannt beurteilt wird und welche Maßnahmen geplant sind. (Rn. 24)
3. Ein bei Inkrafttreten nur im Entwurfsstadium vorliegender Text genügt nicht; ein Entwurf kann keine Verbindlichkeit beanspruchen. (Rn. 31 bis 33)
4. Die Begründung muss in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle bekannt gemacht werden; ein Regierungsinternum genügt nicht. (Rn. 34, 35)
5. Eine Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt ist nicht nötig; eine leicht zugängliche amtliche Stelle reicht. (Rn. 36, 37)
6. Wird die Begründung erst nach Inkrafttreten veröffentlicht, ist die Verordnung von Anfang an nichtig; der Mangel wird nicht rückwirkend geheilt. (Rn. 38 bis 42)
7. Zivilgerichte müssen die Wirksamkeit einer Verordnung selbst prüfen und eine unwirksame Verordnung nicht anwenden. (Rn. 15)

Die Leitsätze

a) Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten.

b) Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.

c) Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.

Leitsatz d) stellt fest, dass die am 27. November 2015 in Kraft getretene hessische Verordnung danach unwirksam ist; Leitsatz e) schließt eine rückwirkende Heilung durch die spätere Veröffentlichung aus.

Der Fall in Zahlen

Der Kläger mietete ab dem 3. Mai 2016 eine 65,40 m² große Wohnung in Frankfurt am Main für 810 € netto. Er hielt eine Miete von 746,02 € für zulässig, also eine Überschreitung von 63,98 € im Monat. Eingeklagt waren 63,98 € für November 2016 und die Feststellung, künftig nur 746,02 € zu schulden (Rn. 1, 2).

Der Mieter verlor nicht, weil seine Rechnung falsch gewesen wäre, sondern weil es keine wirksame Verordnung gab. Ohne wirksame Verordnung gilt § 556d BGB nicht.

Die Begründung Schritt für Schritt

1. Prüfungspflicht der Zivilgerichte (Rn. 15): Zivilgerichte prüfen die Vereinbarkeit der Verordnung mit höherrangigem Recht und wenden sie bei Unwirksamkeit nicht an.
2. Wortlaut (Rn. 18, 20): Die Verordnung „muss“ begründet werden. Anders als bei der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) oder der Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 2 BGB) hat der Gesetzgeber hier ausdrücklich eine Begründungspflicht angeordnet; der Referentenentwurf vom 18. März 2014 hatte sie noch nicht enthalten.
3. Zweck (Rn. 22 bis 25): Die Begründung soll den Eingriff in das Eigentum rechtfertigen. Die Bundesregierung hat die vom Bundesrat geforderte Streichung der Indikatoren und der Maßnahmenpflicht ausdrücklich abgelehnt.
4. Kein Nachschieben (Rn. 28 bis 30): Die Begründung ist keine bloße Prozesserleichterung. Transparenz muss schon bei Inkrafttreten bestehen, nicht erst, wenn eine Partei klagt.
5. Entwurf genügt nicht (Rn. 32, 33): Ein Entwurf kann noch geändert werden und ist daher nicht verbindlich, auch wenn zusätzlich ein Gutachten veröffentlicht ist. Das Ministerium hatte noch 2016 und 2017 mitgeteilt, Verordnungsbegründungen seien in Hessen „grundsätzlich nicht für die Öffentlichkeit zugänglich“ (Rn. 33, unter Verweis auf Börstinghaus).
6. Veröffentlichung (Rn. 34 bis 37): Die Pflicht zur Bekanntmachung folgt aus dem Zweck. Ein Ort außerhalb des Gesetzblatts genügt, wenn er amtlich und leicht zugänglich ist. Als Vorbild nennt der BGH Hamburg, wo die Begründung Anlage der verkündeten Verordnung ist (Rn. 36).
7. Keine Heilung (Rn. 38 bis 42): Sonst könnte ein Land die Begründung sogar nach Ablauf der Geltungsdauer nachreichen (Rn. 40). Die Begründungspflicht ist Wirksamkeitsvoraussetzung; ihr Fehlen führt zur Nichtigkeit (Rn. 42).

Was der BGH offenließ

Weil die Verordnung schon formell nichtig war, musste der Senat nicht entscheiden, ob sie materiell mit höherrangigem Recht vereinbar war oder ob § 556d BGB verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet (Rn. 16). Ebenfalls offen blieb, ob der Verordnungstext auf die Fundstelle der Begründung verweisen muss (Rn. 37). Die Verfassungsfrage hat das BVerfG einen Tag später, am 18. Juli 2019, beantwortet.

Folgerechtsprechung

Was das für Mieter heute bedeutet

• Maßgeblich ist die Verordnung, die bei Vertragsschluss wirksam galt. In Hessen gilt die Mietpreisbremse für Verträge vor dem 28. Juni 2019 in der Regel nicht.
• Jede Verordnung kann an diesen Maßstäben gemessen werden. Ein Vermieter, der die Unwirksamkeit behauptet, muss einen konkreten Fehler benennen; die meisten aktuellen Verordnungen haben ihre Begründungen inzwischen veröffentlicht.
• Für hessische Verträge ab dem 26. November 2025 ist die Lage offen, bis der BGH über die Revision gegen das Frankfurter Urteil von 2026 entscheidet. Eine Rüge sichert den Anspruch trotzdem.

Verfahrensgang

Häufige Fragen

Zitiervorschlag und Quellen

BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18 –, BGHZ 223, 30 = NJW 2019, 2844

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