Steckbrief
| Gericht | Landgericht Frankfurt am Main, 11. Zivilkammer (Berufungskammer für Wohnraummietsachen) |
|---|---|
| Entscheidung | Urteil vom 4. November 2026 |
| Aktenzeichen | 2-11 S 110/26 |
| Rechtskraft | nicht rechtskräftig, Revision zum BGH wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen |
| Betroffen | Verlängerung der hessischen Verordnung vom November 2025 (Geltung bis 25.11.2026) |
| Quellenlage | Bericht beck-aktuell vom 05.11.2026; Volltext bei beck-online, noch nicht amtlich veröffentlicht |
Kernaussagen mit Fundstelle
- Über fünf Jahre alte Daten sind kein „zeitnahes“ Datenmaterial; das liege nach dem Gericht „auf der Hand“. (laut beck-aktuell)
- Wer Gebiete als angespannt ausweist, muss sich auf aktuelle und belastbare Daten stützen. (laut beck-aktuell)
- Das Land habe für die Verlängerung im Wesentlichen dieselben empirischen Grundlagen wie 2020 herangezogen und die Begründung nahezu unverändert übernommen. (laut beck-aktuell)
- Aktuelle Stellungnahmen der Städte und Gemeinden seien nicht eingeholt worden, obwohl die eigene Verordnungsbegründung das vorsehe. (laut beck-aktuell)
- Das Urteil wirkt unmittelbar nur zwischen den Parteien, hat aber praktische Bedeutung, weil die Kammer für alle Frankfurter Wohnraum-Berufungen zuständig ist. (laut beck-aktuell)
Der Fall in Zahlen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarte Nettokaltmiete | 1.450 € |
| Vergleichsmiete nach Frankfurter Mietspiegel | rund 1.040 € |
| Zulässige Höchstmiete (plus 10 %) | rund 1.144 € |
| Rechnerische Überzahlung je Monat | rund 306 € |
| Überschreitung der Vergleichsmiete | rund 39 % |
Die Beträge der Rückzahlung nennt der Bericht nicht. Die Rechnung oben folgt allein aus den dort genannten Mietwerten und zeigt, wie viel für hessische Mieter auf dem Spiel steht: Bei rund 306 € im Monat ergibt jedes Jahr ohne wirksame Verordnung rund 3.670 €, die nicht zurückgefordert werden können.
Die Entscheidung
| Zeitraum | Ergebnis | Grund |
|---|---|---|
| Juni 2024 bis November 2025 | Rückzahlung zugesprochen | Verordnung von 2020 galt bis 25.11.2025 |
| ab Dezember 2025 | keine Rückzahlung | Verlängerung von 2025 nach Ansicht der Kammer unwirksam |
Die Kammer misst die Verlängerung an denselben Maßstäben wie der BGH 2019: Die Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung und muss die Gebietsausweisung mit Tatsachen tragen. Neu ist der Schwerpunkt. 2019 fehlte die Begründung; 2026 ist sie vorhanden, aber nach Ansicht der Kammer inhaltlich nicht aktuell genug.
Einordnung
- Dieselbe Kammer wie 2018: Die 11. Zivilkammer war Vorinstanz im BGH-Verfahren VIII ZR 130/18 (dort Az. 2-11 S 183/17) und hatte damals mit ihrer Rechtsauffassung vor dem BGH Erfolg.
- Spannung zum BVerfG-Maßstab: Das BVerfG hat 2019 betont, dass der Verordnungsgeber einen Beurteilungsspielraum hat und Berlin seine Indikatoren mit Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass belegt hatte (1 BvL 1/18, Rn. 113). Der BGH wird klären müssen, wie aktuell Daten bei einer Verlängerung sein müssen.
- Bedeutung über Hessen hinaus: Mehrere Länder haben 2025 verlängert. Wo Begründungen ältere Daten fortschreiben, könnten Vermieter ähnliche Einwände erheben. Ob sie Erfolg haben, hängt von der jeweiligen Begründung ab.
Was hessische Mieter jetzt tun sollten
- Vertrag bis 25. November 2025 in einer ausgewiesenen Gemeinde: nicht betroffen. Wie bisher prüfen und rügen.
- Vertrag ab 26. November 2025: trotzdem rügen. Hält der BGH die Verlängerung für wirksam, sichert nur eine Rüge den Anspruch.
- Bei Verträgen ab dem 1. April 2020 läuft die 30-Monats-Frist für die Rückforderung ab Mietbeginn unabhängig vom BGH-Verfahren weiter. Abwarten kostet Geld.
- Miete nicht kürzen, sondern unter Vorbehalt weiterzahlen.
- Bei laufenden Verfahren kann eine Aussetzung bis zur BGH-Entscheidung sinnvoll sein; das entscheidet die Kanzlei im Einzelfall.
Verfahrensgang
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 28.06.2019 | Neue hessische Verordnung nach dem BGH-Urteil VIII ZR 130/18 |
| 2020 | Neue Verordnung mit Datengrundlage und Begründung, gültig bis 25.11.2025 |
| Juni 2024 | Mietbeginn: Vierzimmerwohnung im Bahnhofsviertel, 1.450 € netto |
| November 2025 | Hessen beschließt die Verlängerung |
| August 2026 | Ende des Mietverhältnisses |
| 04.11.2026 | Urteil des LG Frankfurt, Revision zugelassen |
| offen | Entscheidung des Bundesgerichtshofs |
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in Hessen noch?
Für Verträge bis 25. November 2025 in den ausgewiesenen Gemeinden ja. Für spätere Verträge hält das LG Frankfurt die Verlängerung für unwirksam; endgültig entscheidet der BGH.
Ist das Urteil rechtskräftig?
Nein. Die Revision zum BGH ist wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.
Gilt das Urteil für alle hessischen Mieter?
Rechtlich wirkt es nur zwischen den Parteien. Praktisch ist es bedeutsam, weil die 11. Zivilkammer für alle Berufungen in Frankfurter Wohnraummietsachen zuständig ist.
Warum soll ich rügen, wenn die Verordnung unwirksam sein könnte?
Weil der BGH anders entscheiden kann. Ohne Rüge gibt es keine Rückzahlung; mit Rüge ist der Anspruch für den Fall gesichert, dass die Verlängerung wirksam ist.
Was war 2019 anders?
2019 fehlte eine veröffentlichte Begründung ganz (BGH, VIII ZR 130/18). 2026 gibt es eine Begründung, die Kammer hält ihre Datengrundlage aber für veraltet.
Wo kann ich das Urteil lesen?
Ein Bericht ist bei beck-aktuell erschienen, der Volltext bei beck-online. Eine amtliche Veröffentlichung lag am 8. November 2026 noch nicht vor.
Zitiervorschlag und Quellen
LG Frankfurt am Main, Urteil vom 4. November 2026 – 2-11 S 110/26 – (nicht rechtskräftig)
- beck-aktuell vom 05.11.2026: LG Frankfurt, 2-11 S 110/26
- BGH, Urteil vom 17.07.2019, VIII ZR 130/18 (Volltext, PDF)
- BVerfG, 1 BvL 1/18, Rn. 113
Ausgewertet auf Grundlage des Fachberichts; der Volltext lag nicht amtlich vor. Stand: 8. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Redaktion Mietono, fachlich geprüft von Deniss Danilciks.