Ausnahmen der Mietpreisbremse: Wann sie nicht gilt

Neubau: Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014

Nach § 556f Satz 1 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die Ausnahme soll den Wohnungsbau nicht bremsen. Sie gilt dauerhaft, also auch für jede spätere Neuvermietung derselben Wohnung.

Entscheidend ist die erste Nutzung, nicht das Baujahr des Hauses. Wurde ein Dachgeschoss nach Oktober 2014 neu ausgebaut, kann es als Neubau gelten. Eine Bestandswohnung im selben Haus bleibt dagegen erfasst.

Umfassende Modernisierung

Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Umfassend ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung nur, wenn sie einem Neubau gleichkommt: Die Investition muss etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen, und die Wohnung muss in wesentlichen Bereichen verbessert worden sein, etwa bei Heizung, Sanitär, Fenstern, Fußböden und Elektrik.

Neue Farbe, ein neuer Bodenbelag oder eine neue Küche reichen dafür nicht. Ob eine Modernisierung wirklich „umfassend“ war, ist deshalb häufig streitig. Die Beweislast trägt der Vermieter.

Davon zu unterscheiden ist eine einfache Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn. Sie schließt die Mietpreisbremse nicht aus, erlaubt aber einen Zuschlag, wie er bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).

Höhere Vormiete

Hat der Vormieter bereits mehr als die zulässige Miete gezahlt, darf der Vermieter diese Vormiete auch vom neuen Mieter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Miete, die zuletzt geschuldet war. Mieterhöhungen, die erst im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben außer Betracht, ebenso Mietminderungen.

Die Vormiete ist damit eine Obergrenze, keine Garantie für den Vermieter: Liegt Ihre Miete über der Vormiete, ist der übersteigende Teil trotzdem unzulässig, sofern er auch die Grenze von Vergleichsmiete plus 10 % überschreitet.

Die Auskunftspflicht: Warum viele Ausnahmen nicht greifen

Seit 2019 muss der Vermieter vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert mitteilen, ob er sich auf eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, einen Neubau oder eine umfassende Modernisierung beruft (§ 556g Abs. 1a BGB). Die Auskunft braucht Textform.

• Keine Auskunft: Der Vermieter kann sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er die Auskunft später nach, kann er sich erst zwei Jahre danach darauf stützen.
• Auskunft in falscher Form, etwa nur mündlich: Er kann sich erst darauf berufen, wenn er sie in Textform nachgeholt hat.

Prüfen Sie deshalb Ihren Mietvertrag und die Unterlagen vor der Unterschrift. Fehlt ein solcher Hinweis, stehen Ihre Chancen oft gut, selbst wenn eine Ausnahme vorliegen könnte.

Möbliert, vorübergehend, Wohnheim, Staffel- und Indexmiete

• Möblierte Wohnungen fallen unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf einen angemessenen Zuschlag für die Möblierung verlangen. Er muss ihn aber begründen können.
• Vorübergehender Gebrauch, etwa eine Ferienwohnung oder eine Unterkunft für wenige Wochen, ist ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein befristeter Mietvertrag über ein oder zwei Jahre ist dagegen kein vorübergehender Gebrauch.
• Studenten- und Jugendwohnheime sind ausgenommen (§ 549 Abs. 3 BGB).
• Staffelmiete: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).
• Indexmiete: Die Grenze gilt für die Ausgangsmiete; spätere Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex werden nicht erneut daran gemessen (§ 557b Abs. 4 BGB).

Häufige Fragen

Fakten auf einen Blick