Steckbrief
| Gericht | Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat (Dr. Milger, Dr. Schneider, Dr. Fetzer, Dr. Schmidt, Wiegand) |
|---|---|
| Entscheidung | Urteil vom 11. November 2020 |
| Aktenzeichen | VIII ZR 369/18 |
| ECLI | ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0 |
| Vorinstanzen | AG Schöneberg, 17 C 148/16 (08.09.2017); LG Berlin, Zivilkammer 63, 63 S 293/17 (23.10.2018, ZMR 2019, 124) |
| Ergebnis | Aufhebung und Zurückverweisung an das LG Berlin |
| Normen | § 556f Satz 2, §§ 555a, 555b, 556e, 559 BGB |
Kernaussagen mit Fundstelle
- Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt: wesentlicher Bauaufwand und neubaugleicher Zustand in wesentlichen Teilen. (Rn. 22)
- Wesentlich ist der Bauaufwand ab einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil, gemessen an aktuellen regionalen Neubaukosten. (Rn. 23)
- In den Kostenvergleich gehören nur Kosten für Modernisierungen nach § 555b BGB, nicht für Erhaltung nach § 555a BGB. (Rn. 25)
- Werden abgenutzte Bauteile durch bessere ersetzt, ist der fiktive Instandhaltungsanteil abzuziehen; § 556f Satz 2 BGB ist als Ausnahme eng auszulegen. (Rn. 26, 29)
- Sonst würde auch die „umfangreiche Instandhaltung“ von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift nahezu in sein Gegenteil verkehrt. (Rn. 30)
- Kostenkriterium und qualitative Verbesserung haben grundsätzlich gleiches Gewicht; keines hat Vorrang. (Rn. 34)
- Arbeiten aus der Zeit vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht. (Rn. 35)
- Ohne jede energetische Maßnahme kommt Neubauniveau allenfalls bei besonders umfangreichen Arbeiten in mehreren anderen Bereichen in Betracht. (Rn. 36)
- Ein hoher Mietspiegelwert für sanierte Altbauten sagt nichts darüber, ob umfassend modernisiert wurde. (Rn. 37)
Die Leitsätze
1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. […] Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht.
3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen […] ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
Der Fall in Zahlen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarte Nettokaltmiete | 1.199,00 € (13,99 €/m²) |
| Miete des Vormieters | 485,00 € |
| Von den Mietern angenommene Vergleichsmiete | 748,58 € (8,74 €/m²) |
| Zulässige Höchstmiete (plus 10 %) | 823,44 € |
| Überzahlung je Monat | 375,56 € |
| Eingeklagt für Juni bis November 2016 | 2.253,36 € |
| Gesamtkosten der Arbeiten laut Landgericht | 58.463,58 € (682,59 €/m²) |
Die Rechnung zeigt, worum es ging: 6 Monate × 375,56 € ergeben genau die eingeklagten 2.253,36 €. Hätte die Ausnahme gegriffen, wäre die Miete von 1.199 € für dieses Mietverhältnis vollständig zulässig gewesen.
Die Rechnung des Landgerichts und ihre Fehler
Das Landgericht setzte die gesamten Kosten von 682,59 €/m² an und verglich sie mit Neubaukosten von 1.486 €/m² (Amtsgericht) oder 2.000 €/m² (Kläger). Ein Drittel davon sind 495,33 € bzw. 666,67 €/m², beide Schwellen schienen überschritten (Rn. 14). Instandhaltungsanteile hielt es für unerheblich, energetische Maßnahmen wegen Denkmalschutzes für entbehrlich, und die neue Heizung rechnete es mit ein (Rn. 15, 16).
| Fehler | Was der BGH sagt | Rn. |
|---|---|---|
| Erhaltungskosten mitgerechnet | Nur Modernisierungen nach § 555b BGB zählen | 24, 25 |
| Kein Abzug für Abnutzung | Zeitanteiliger Abzug bei modernisierender Instandsetzung, wie bei § 559 BGB (VIII ZR 81/19) | 26 bis 31 |
| Kosten als vorrangiges Kriterium | Beide Kriterien haben gleiches Gewicht | 34 |
| Heizung aus der Vormietzeit mitgezählt | Nur Arbeiten im maßgeblichen Zeitraum vor der ersten Neuvermietung | 35 |
| Energetischer Zustand ausgeklammert | Nicht unberücksichtigt lassen; ohne energetische Maßnahmen nur bei besonders umfangreichen Arbeiten anderswo | 36 |
| Hoher Mietspiegelwert als Indiz | Spiegelt nur die Marktwertschätzung, kein tragfähiger Schluss | 37 |
Für die neue Verhandlung gab der BGH einen deutlichen Hinweis: Insbesondere bei der Erneuerung des Fußbodenbelags oder der Elektrik liege die Annahme reiner Erhaltung oder modernisierender Instandsetzung „jedenfalls nicht fern“ (Rn. 41).
Der Prüfungsweg nach dem BGH
- Alle Arbeiten einzeln auflisten, die vor der ersten Neuvermietung und nach Ende des Vormietverhältnisses ausgeführt wurden (Rn. 33, 35).
- Reine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB vollständig herausnehmen (Rn. 25).
- Bei ersetzten, bereits abgenutzten Bauteilen den fiktiven Instandhaltungsanteil abziehen, notfalls durch Schätzung nach § 287 ZPO (Rn. 26, 41).
- Die verbleibenden Modernisierungskosten mit einem Drittel der aktuellen regionalen Neubaukosten je m² ohne Grundstück vergleichen (Rn. 23).
- Nur wenn die Schwelle erreicht ist: prüfen, ob die Wohnung in mehreren Kernbereichen Neubauniveau erreicht (Rn. 33, 41).
- Ist die Modernisierung nicht umfassend, darf der Vermieter die Grenze allenfalls nach § 556e Abs. 2 BGB um den Betrag einer fiktiven Modernisierungsmieterhöhung überschreiten (Rn. 42).
Checkliste: Behauptet Ihr Vermieter eine umfassende Modernisierung?
- Hat er Sie vor Vertragsschluss in Textform darauf hingewiesen (§ 556g Abs. 1a BGB)? Ohne Hinweis kann er sich bis zur Nachholung nicht darauf berufen.
- Fordern Sie Auskunft über Art und Kosten der Arbeiten (§ 556g Abs. 3 BGB), wie es die Kläger im BGH-Fall getan haben.
- Welche Kosten sind reine Reparatur oder Ersatz alter Bauteile? Diese zählen nicht oder nur gekürzt.
- Erreicht der Rest ein Drittel der Neubaukosten ohne Grundstücksanteil?
- Wurden mehrere Kernbereiche erneuert: Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik, Energieeffizienz?
- Sind Sie wirklich der erste Mieter nach den Arbeiten? Bei jeder weiteren Vermietung gilt die Ausnahme nicht mehr.
Verfahrensgang
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 2016 | Leerstand: neue Elektrik, Heizungsrohre in den Boden, Fliesen, Parkett, neues Bad, erstmals eine Küche |
| 2016 | Neuvermietung: 85,65 m² in Berlin, 1.199 € netto (13,99 €/m²), Vormiete 485 € |
| 28.05.2016 | Rüge; Mieter gehen von 8,74 €/m² Vergleichsmiete aus und verlangen Auskunft über die Kosten |
| 08.09.2017 | AG Schöneberg weist die Klage ab |
| 23.10.2018 | LG Berlin, Zivilkammer 63, weist die Berufung zurück |
| 11.11.2020 | BGH hebt auf und verweist zurück |
Häufige Fragen
Ab wann ist eine Modernisierung umfassend?
Wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen und die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen Neubauniveau erreicht. Beide Kriterien müssen erfüllt sein (Rn. 22, 23, 34).
Zählen Renovierungskosten mit?
Nein. Reine Erhaltung zählt nicht (Rn. 25), und beim Austausch abgenutzter Bauteile ist ein zeitanteiliger Abzug vorzunehmen (Rn. 26, 29).
Reichen ein neues Bad und neue Böden?
In der Regel nicht. Der BGH verlangt Neubauniveau in mehreren Kernbereichen und hält bei Böden und Elektrik reine Instandhaltung für naheliegend (Rn. 41).
Muss die Wohnung energetisch saniert sein?
Nicht zwingend, aber ohne jede energetische Maßnahme kommt Neubauniveau allenfalls bei besonders umfangreichen Arbeiten in anderen Bereichen in Betracht (Rn. 36).
Gilt die Ausnahme dauerhaft?
Nein. Sie gilt nur für die erste Vermietung nach der umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB).
Welche Neubaukosten sind maßgeblich?
Aktuelle Zahlen der Region, etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks; das Gericht kann nach § 287 ZPO schätzen (Rn. 23).
Wie ging der Fall aus?
Der BGH hat das Urteil aufgehoben und an das LG Berlin zurückverwiesen. Dort waren die einzelnen Maßnahmen festzustellen und Instandhaltungsanteile herauszurechnen (Rn. 40, 41).
Zitiervorschlag und Quellen
BGH, Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18 –, ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0
- BGH, Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18 (Volltext, PDF)
- § 556f BGB (gesetze-im-internet.de)
- § 555b BGB (gesetze-im-internet.de)
Ausgewertet auf Grundlage des amtlichen Volltexts, Randnummern wie im Original. Stand: 8. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Redaktion Mietono, fachlich geprüft von Deniss Danilciks.