Mietpreisbremse 2026: Wo sie gilt – alle Bundesländer im Überblick

Miete senken in Berlin: Der Mietono-Video-Einstieg erklärt Mietpreisbremse, Mietspiegel und die kostenlose Prüfung.

So funktioniert die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 556d bis 556g BGB). Sie begrenzt die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses: Die Nettokaltmiete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel.

Das Bundesgesetz gilt aber nicht automatisch überall. Es ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung festzulegen (§ 556d Abs. 2 BGB). Nur dort greift die Grenze. Mit dem Gesetz vom Juli 2025 hat der Bundestag diese Ermächtigung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Neue Landesverordnungen dürfen also höchstens bis Ende 2029 laufen.

Übersicht: Mietpreisbremse nach Bundesland

Stand: 12. November 2026 (Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern; übrige Länder: 8. November 2026). Für Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern haben wir amtliche Quellen nachgeprüft. Die übrigen Landesangaben beruhen auf den unten genannten Übersichten mit Stand 8. November 2026. Die aktuelle Gemeindezahl allein beantwortet nicht, ob Ihr älterer Vertrag erfasst ist.

Die Tabelle zeigt den aktuellen Überblick. Für die Prüfung eines konkreten Vertrags müssen die zum maßgeblichen Zeitpunkt geltende Verordnung und die damalige Gebietsliste herangezogen werden. Die Vorprüfung unterscheidet für Baden-Württemberg bereits die Listen 2020–2025 und 2026 sowie den beschlossenen Stand ab 2027. Für Mecklenburg-Vorpommern werden die beiden räumlich und zeitlich unterschiedlichen Regelungen getrennt geprüft. Andere Gemeindelisten sind teilweise Beispiele und keine vollständige historische Datenbank.

Ausführliche Stadtbeiträge mit Mietspiegel, Rechenbeispiel und lokalen Besonderheiten:

BerlinMünchenHamburgKölnFrankfurt

Baden-Württemberg

2020 bis Ende 2025 waren 89 Gemeinden erfasst; die Verordnung wurde zum 1. Juli 2025 nahtlos bis Jahresende verlängert. Seit 1. Januar 2026 gilt eine neue Gebietsliste mit 130 Gemeinden. Mannheim, Konstanz und Kehl sind 2026 nicht erfasst; ältere Verträge sind nach der damaligen Liste zu prüfen. Am 10. November 2026 hat das Kabinett die Fortführung ab 1. Januar 2027 bis Ende 2029 mit 133 Gemeinden einschließlich dieser drei Städte beschlossen. Beschluss, Verkündung und Inkrafttreten sind zu unterscheiden; der künftige Stand wird hier noch nicht als geltende Regelung angewendet.

Bayern

Seit 1. Januar 2026 gilt die Verordnung in 284 Städten und Gemeinden, darunter München und viele Orte im Umland; Reut wurde zum 16. Juli 2026 gestrichen. Die Verordnung von 2015 hatten Gerichte wegen fehlender Begründung beanstandet.

Berlin

Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet, aktuell bis 31. Dezember 2029.

Brandenburg

Seit 1. Januar 2026 gilt die Verordnung in 36 Gemeinden, vor allem im Berliner Umland, bis 31. Dezember 2029.

Bremen

Die Mietpreisbremse gilt in der Stadt Bremen, nicht in Bremerhaven.

Hamburg

Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet, aktuell bis 31. Dezember 2029.

Hessen

Die 2020 erlassene Verordnung für 49 Gemeinden wurde im November 2025 bis 25. November 2026 verlängert. Das Landgericht Frankfurt hält diese Verlängerung für unwirksam, weil sie auf veralteten Daten beruht (Urteil vom 4. November 2026, 2-11 S 110/26, Revision zugelassen, nicht rechtskräftig). Für Verträge bis 25. November 2025 ändert das nichts. Ein Entwurf für eine Neufassung sieht 71 Gemeinden vor.

Mecklenburg-Vorpommern

Für Rostock und Greifswald gilt die aktuelle Verordnung seit 1. Oktober 2023 bis 30. September 2028. Für ältere Verträge ist die damalige Verordnung gesondert zu prüfen. In Binz, Graal-Müritz, Heringsdorf, Kühlungsborn, Rerik, Sellin, Zingst und Zinnowitz gilt die Mietpreisbremse seit 18. März 2026 bis 31. Dezember 2029. Die längere Laufzeit der dortigen Kappungsgrenze ist nicht mit der Mietpreisbremse gleichzusetzen.

Niedersachsen

Die Verordnung gilt bis 31. Dezember 2029; die Quellen nennen 57 bzw. 87 Gemeinden (mit Samtgemeinden), darunter mehrere ostfriesische Inseln.

Nordrhein-Westfalen

Seit 1. März 2025 gilt die Mieterschutzverordnung in 57 Gemeinden, bis 31. Dezember 2029.

Rheinland-Pfalz

Seit 8. Oktober 2025 gilt die Verordnung in rund 99 Gemeinden, darunter alle Gemeinden der Landkreise Alzey-Worms und Rhein-Pfalz-Kreis.

Saarland

Im Saarland gibt es keine Mietpreisbremse.

Sachsen

Die Mietpreisbremse gilt in Dresden und Leipzig, derzeit bis 30. Juni 2027.

Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt gibt es keine Mietpreisbremse.

Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse zum 30. November 2019 aufgehoben. Für Verträge aus der Zeit davor kann sie weiter gelten.

Thüringen

Die Mietpreisbremse gilt in Erfurt und Jena, derzeit bis 31. Dezember 2027.

Entscheidend ist der Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses

Ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt, richtet sich nach der Verordnung, die bei Abschluss des Mietvertrags in Kraft war. Läuft eine Verordnung später aus, bleibt Ihr Vertrag trotzdem erfasst. Umgekehrt hilft eine neue Verordnung nicht für Verträge, die vorher geschlossen wurden.

Beispiel: Wer im Frühjahr 2019 in Kiel einen Mietvertrag unterschrieben hat, kann sich weiterhin auf die Mietpreisbremse berufen, obwohl Schleswig-Holstein sie Ende November 2019 aufgehoben hat. Wer dagegen in Hessen nach dem 25. November 2026 unterschreibt, ist nur geschützt, wenn eine Neufassung der Verordnung für den Ort gilt.

Wenn eine Verordnung unwirksam ist

Eine Landesverordnung muss begründet und die Begründung veröffentlicht werden. Fehlt das, ist sie unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das 2019 für die erste hessische Verordnung entschieden (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, VIII ZR 130/18). Auch in Bayern und Baden-Württemberg wurden frühere Fassungen deshalb beanstandet und später neu erlassen.

Aktuell betrifft das Hessen: Die Landesregierung hatte die Verordnung von 2020 im November 2025 um ein Jahr verlängert. Das Landgericht Frankfurt hält diese Verlängerung für unwirksam, weil sie auf über fünf Jahre alten Daten und nahezu unveränderter Begründung beruht (Urteil vom 4. November 2026, 2-11 S 110/26). Für Mietverträge bis zum 25. November 2025 bleibt die Mietpreisbremse anwendbar. Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen; das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Für Ihren Fall prüft die Kanzlei, welche Fassung zu Ihrem Vertragsbeginn galt und ob sie wirksam ist.

So prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde erfasst ist

1. Vertragsschluss und Mietbeginn heraussuchen: Beide Daten sind wichtig. Die Kanzlei prüft die zeitliche Anwendbarkeit der Landesverordnung und die Vergleichsmiete bei Mietbeginn getrennt. Bei einem Verordnungswechsel darf ein Datum nicht einfach durch das andere ersetzt werden.
2. Verordnung des Landes nachschlagen: Die Gemeindeliste steht in der jeweiligen Landesverordnung, meist in einer Anlage.
3. Ausnahmen bedenken: Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormiete können die Mietpreisbremse aushebeln. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Ausnahmen.
4. Miete mit dem Mietspiegel vergleichen: Liegt Ihre Nettokaltmiete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist sie zu hoch.

Schneller geht es mit unserer kostenlosen Vorprüfung. Sie gleicht Bundesland, Ort und Mietbeginn mit unseren Daten ab und zeigt eine erste Ersparnisspanne.

Häufige Fragen

Fakten auf einen Blick