Mietpreisbremse München: Grundpreis, Zuschläge, Grenze

Gilt die Mietpreisbremse für Ihren Münchner Vertrag?

Für Verträge ab dem 7. August 2019 in der Regel ja: Seitdem gilt die neu begründete bayerische Verordnung, aktuell in 284 Gemeinden bis 31. Dezember 2029. Die erste Verordnung von 2015 hatten Gerichte wegen einer mangelhaft veröffentlichten Begründung beanstandet. Für Verträge aus der Zeit davor ist die Geltung deshalb im Einzelfall zu prüfen.

Wie der Münchner Mietspiegel rechnet

Der Münchner Mietspiegel beruht auf einem Regressionsmodell. Er nennt keine Spanne je Tabellenfeld wie Berlin oder Hamburg, sondern einen Grundpreis, auf den Sie Zu- und Abschläge addieren. Die Summe ist die durchschnittliche ortsübliche Miete für Ihre Wohnung; Tabelle 4 der Broschüre nennt zusätzlich Spannen nach unten und oben. Die Dokumentation warnt ausdrücklich: Die Grundpreise allein sind keine Durchschnittsmieten.

Eine Münchner Besonderheit ist der erste Arbeitsschritt: Sind im Mietvertrag Betriebskosten in der Miete enthalten, also nicht gesondert umgelegt, werden sie nach Tabelle 1 berücksichtigt. Ein Vergleich Ihrer Miete mit dem Mietspiegel ist nur sauber, wenn beide dieselben Kosten enthalten.

Schritt 1: Der Grundpreis (Tabelle 2)

Auszug aus der Grundpreistabelle des Mietspiegels 2025 (Euro je m² und Monat):

Bei Zwischenwerten wie 80,3 m² gilt die nächsthöhere Flächenkategorie. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis: Eine 22-m²-Wohnung aus den 1970ern startet bei 19,46 €.

Schritt 2: Zu- und Abschläge (Tabelle 3)

Jedes Merkmal hat in der Broschüre genaue Voraussetzungen, etwa Baujahresgrenzen. Die Lage ergibt sich aus dem Stadtplan des Mietspiegels, nicht aus dem Exposé. Gerade „beste“ und „zentrale“ Lagen werden in Inseraten oft großzügiger beschrieben, als der Mietspiegel sie einstuft.

Durchgerechnet: 58 m² in Sendling, Baujahr 1972

• Zulässige Miete: 15,22 € × 58 m² × 1,1 = 971,04 €
• Bei vereinbarten 1.380 € nettokalt: Überzahlung 408,96 € pro Monat, rund 4.900 € im Jahr.

Zum Vergleich: Der Mietspiegel weist für Neuverträge im Durchschnitt 17,06 €/m² aus, die Durchschnittsmiete insgesamt liegt bei 15,38 €/m². Inserate mit über 20 €/m² liegen damit oft weit über der zulässigen Grenze.

Möbliert und befristet: der Münchner Klassiker

In München werden viele Wohnungen möbliert und befristet vermietet. Beides schließt die Mietpreisbremse nicht aus. Ausgenommen ist nur Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, etwa für wenige Wochen. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber angemessen sein; ein pauschaler Aufschlag von mehreren Hundert Euro für Standardmöbel ist es oft nicht. Der Gesetzentwurf von 2026 will den Zuschlag gesetzlich begrenzen und offenlegen lassen.

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