Wo gilt die Mietpreisbremse?
Berlin und Hamburg komplett, Bayern in 284 Gemeinden, Hessen nach dem Frankfurter Urteil: der aktuelle Stand für alle 16 Bundesländer.
WeiterlesenKurz beantwortetIn Frankfurt gilt die Mietpreisbremse sicher für Verträge, die zwischen dem 28. Juni 2019 und dem 25. November 2025 geschlossen wurden. Für Verträge ab dem 26. November 2025 ist sie umstritten: Das Landgericht Frankfurt hält die damalige Verlängerung der hessischen Verordnung für unwirksam (Urteil vom 4. November 2026, 2-11 S 110/26, Revision zum BGH zugelassen). Rügen sollten Betroffene trotzdem, weil nur die Rüge den Anspruch sichert.
Die Frankfurter Zeitleiste: Welche Verordnung galt wann?
| Vertragsschluss | Rechtslage | Was das für Sie heißt |
|---|---|---|
| 27.11.2015 bis 27.06.2019 | Verordnung von 2015, vom BGH für unwirksam erklärt (VIII ZR 130/18) | keine Mietpreisbremse; Prüfung nur in Ausnahmefällen |
| 28.06.2019 bis 25.11.2020 | Verordnung von 2019 | Mietpreisbremse gilt |
| 26.11.2020 bis 25.11.2025 | Verordnung von 2020 | Mietpreisbremse gilt |
| 26.11.2025 bis 25.11.2026 | Verlängerung von November 2025, vom LG Frankfurt für unwirksam gehalten | umstritten; Rüge sichert den Anspruch bis zur BGH-Entscheidung |
| ab 26.11.2026 | Neufassung im Verfahren, Entwurf mit 71 Gemeinden | hängt von Inhalt und Begründung der Neufassung ab |
Was das Landgericht entschieden hat und warum
Eine Frankfurter Mieterin zahlte 1.450 € nettokalt, laut Mietspiegel lag die Vergleichsmiete bei rund 1.040 €. Für die Monate bis einschließlich November 2025 bekam sie Geld zurück, für die Zeit danach nicht. Die 11. Zivilkammer, die für Frankfurter Wohnraummietsachen zuständig ist, begründete das so: Die Landesregierung habe für die Verlängerung im Wesentlichen die Daten und die Begründung von 2020 übernommen; mehr als fünf Jahre alte Daten seien kein zeitnahes Datenmaterial. Zudem seien veraltete Stellungnahmen der Kommunen verwendet worden.
Das Urteil wirkt nur zwischen den Parteien und ist nicht rechtskräftig, weil die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat. Weil dieselbe Kammer aber über alle Berufungen in Frankfurter Wohnraummietsachen entscheidet, ist bis zum BGH-Urteil mit derselben Linie zu rechnen.
Was Frankfurter Mieter jetzt tun sollten
- Vertrag vor dem 26. November 2025: Das Urteil betrifft Sie nicht. Prüfen und rügen Sie wie bisher, bei Verträgen ab April 2020 möglichst innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn.
- Vertrag ab dem 26. November 2025: Trotzdem rügen. Hält der BGH die Verlängerung für wirksam, ist Ihr Anspruch gesichert; ohne Rüge gibt es in keinem Fall Geld zurück. Für Verträge ab April 2020 läuft dabei die 30-Monats-Frist für die Rückwirkung weiter.
- Unterlagen sichern: Mietvertrag, Exposé, Angaben zur Vormiete und Energieausweis. Sie werden unabhängig vom Ausgang gebraucht.
Der Frankfurter Mietspiegel 2026: was neu ist
Der Mietspiegel 2026 nennt eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 €/m², 6,8 % mehr als 2024. Er wurde erstmals nach Mietspiegelreformgesetz und Mietspiegelverordnung erstellt. Wichtigste Änderung: Statt der Wohnlagen einfach, gut und sehr gut gibt es zehn Lagekategorien; einzelne Merkmale wie energetische Modernisierungen wurden neu gewichtet. Haus & Grund Frankfurt hat nicht zugestimmt und kritisiert die neue Lagebewertung etwa für Bergen-Enkheim, Seckbach und Kalbach-Riedberg.
Für die Mietpreisbremse zählt der Mietspiegel bei Vertragsschluss. Für fast alle Verträge, die sicher unter die Mietpreisbremse fallen, ist das der Mietspiegel 2024 oder ein älterer, mit niedrigeren Werten und der alten Lageeinteilung. Die zehn Lagekategorien spielen für diese Verträge keine Rolle.
So rechnen Sie nach
Ermitteln Sie mit dem Mietspiegel, der bei Ihrem Vertragsschluss galt, die Vergleichsmiete je m² für Ihre Wohnung; die Stadt bietet dafür einen Online-Rechner an. Dann: Vergleichsmiete × Wohnfläche × 1,1. Im Urteilsfall lag die Miete rund 40 % über der Vergleichsmiete, also deutlich über der Grenze von 10 %.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt noch?
Sicher für Verträge zwischen dem 28. Juni 2019 und dem 25. November 2025. Für spätere Verträge ist sie nach dem Urteil des LG Frankfurt vom 4. November 2026 umstritten; der BGH wird entscheiden.
Soll ich trotz des Urteils rügen?
Ja. Die Rüge sichert den Anspruch für den Fall, dass der BGH die Verlängerung für wirksam hält.
Welcher Mietspiegel gilt für meinen Frankfurter Vertrag?
Der Mietspiegel, der bei Vertragsschluss galt; für die meisten geschützten Verträge der Mietspiegel 2024 oder ein älterer.
Was ändert der Mietspiegel 2026?
Zehn Lagekategorien statt drei Wohnlagen, neue Gewichtung einzelner Merkmale und ein Durchschnitt von 12,28 €/m².
Fakten auf einen Blick
| Sicher erfasst | Verträge 28.06.2019 bis 25.11.2025 |
|---|---|
| Umstritten | Verträge 26.11.2025 bis 25.11.2026 |
| Urteil | LG Frankfurt, 04.11.2026, 2-11 S 110/26 (Revision zugelassen) |
| Mietspiegel | 2026, Ø 12,28 €/m² (+6,8 %) |
| Wohnlagen | zehn Lagekategorien |
| Neufassung Hessen | Entwurf mit 71 Gemeinden |
Quellen
- LG Frankfurt a. M., Urteil vom 04.11.2026, 2-11 S 110/26 (beck-aktuell)
- BGH, Urteil vom 17.07.2019, VIII ZR 130/18 (Hessen)
- hessenschau: Frankfurter Mietspiegel 2026
- Finanztip: Mietpreisbremse nach Bundesländern (Stand 26.10.2026)
- § 556d BGB (gesetze-im-internet.de)
- § 556g BGB (gesetze-im-internet.de)
Stand: 8. November 2026. Verfasst von der Redaktion Mietono nach unseren Redaktionsgrundsätzen, fachlich geprüft von Deniss Danilciks. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
