Wo gilt die Mietpreisbremse?
Berlin und Hamburg komplett, Bayern in 284 Gemeinden, Hessen nach dem Frankfurter Urteil: der aktuelle Stand für alle 16 Bundesländer.
WeiterlesenKurz beantwortetIn Hamburg gilt die aktuelle Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet bis Ende 2029. Maßgeblich ist die Vergleichsmiete bei Mietbeginn; für frühere Verträge ist die passende Datengrundlage zu prüfen. Das fiktive Beispiel mit Vertrags- und Mietbeginn im Januar 2026 verwendet den qualifizierten Mietenspiegel 2025: Er ordnet Wohnungen nach Baualtersklasse, Wohnlage (normal oder gut) und Fläche einem Feld mit Median und Spanne zu. Eine 55-m²-Wohnung aus den 1970ern in normaler Lage liegt dort bei 9,73 €/m² (Spanne 7,33 bis 13,66 €); die Grundgrenze beträgt am Median rund 589 €, am Oberwert rund 826 € nettokalt. Die Einordnung in der Spanne sowie Vormiete, Modernisierungszuschläge und Ausnahmen müssen gesondert geprüft werden. In den Hamburger Fällen von Mietono sank die Miete seit August 2025 im Durchschnitt um 348 € im Monat.
Gilt die Mietpreisbremse in Hamburg?
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Die Verordnung vom 25. November 2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684) gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 im gesamten Stadtgebiet. Die ursprüngliche Verordnung von 2015 wurde gerichtlich unterschiedlich bewertet; nach Darstellung der Stadt nahm die Rechtsprechung überwiegend erst den Neuerlass vom 3. Juli 2018 als anwendbar an. Frühere Vertragsfälle müssen individuell geprüft werden.
Schritt 1: Ihr Feld im Mietenspiegel 2025
Der Mietenspiegel (Erhebungsstichtag 1. April 2025) unterscheidet zehn Baualtersklassen von „bis 1918“ bis „2021 bis 2024“, zwei Wohnlagen nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis und Größenklassen. Jedes Feld nennt den Median und eine Spanne. Neu ist, dass erstmals der Median statt des arithmetischen Mittels ausgewiesen wird; mit älteren Mietenspiegeln sind die Werte deshalb nur eingeschränkt vergleichbar.
Auszug, normale Wohnlage (Nettokaltmiete je m², mit Bad und Sammelheizung):
| Fläche | bis 1918 | 1948–1960 | 1968–1977 | 1978–1993 | 1994–2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| unter 41 m² | 13,77 (10,81–17,17) | 9,46 (8,52–12,42) | 10,26 (8,28–14,16) | 11,55 (8,57–14,93) | 12,23 (10,17–16,37) |
| 41 bis unter 66 m² | 11,50 (9,65–15,00) | 8,59 (7,70–11,31) | 9,73 (7,33–13,66) | 9,33 (7,69–12,91) | 11,35 (9,12–13,72) |
| 66 bis unter 91 m² | 11,57 (9,16–15,61) | 8,50 (7,80–11,13) | 6,76 (6,25–9,48) | 8,59 (7,17–12,32) | 10,69 (8,93–13,50) |
| ab 91 m² | 10,89 (9,49–14,72) | 11,10 (6,87–14,52) | 7,73 (6,40–11,18) | 8,95 (6,57–11,59) | 11,92 (9,62–14,51) |
Gute Wohnlage, zum Vergleich:
| Fläche | bis 1918 | 1948–1960 | 1968–1977 | 1978–1993 |
|---|---|---|---|---|
| 41 bis unter 66 m² | 12,93 (10,80–16,56) | 11,04 (8,34–14,83) | 12,43 (9,05–16,47) | 11,95 (9,06–15,45) |
| 66 bis unter 91 m² | 13,62 (10,97–17,04) | 11,42 (8,44–14,96) | 11,39 (7,83–15,28) | 12,04 (8,62–15,92) |
Felder mit weniger als 30 Datensätzen sind im Original mit einem Stern markiert und nur eingeschränkt aussagekräftig; leere Felder enthalten keine belastbaren Werte.
Schritt 2: Normale oder gute Wohnlage?
Der Unterschied ist erheblich: Bei einer 41-bis-66-m²-Wohnung aus den Jahren 1968 bis 1977 liegt der Median in normaler Lage bei 9,73 €, in guter Lage bei 12,43 €/m². Das von der Stadt bereitgestellte Wohnlagenverzeichnis ordnet Straßenabschnitte beziehungsweise Blockseiten ein. Es ist ausdrücklich kein amtliches Verzeichnis und bietet für einzelne Wohnungen eine grobe Orientierung; die Lagequalitäten müssen anhand der Mietenspiegelhinweise und örtlichen Verhältnisse überprüft werden. Die Formulierung im Exposé entscheidet nicht allein.
Durchgerechnet: 55 m² in Wandsbek, Baujahr 1972
Fiktive Wohnung: normale Wohnlage, 55 m², Bad und Sammelheizung, Vertrags- und Mietbeginn im Januar 2026, vereinbart 990 € nettokalt. Es werden keine höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge oder gesetzlichen Ausnahmen angenommen. Feld: 1968 bis 1977, 41 bis unter 66 m², Median 9,73 €, Spanne 7,33 bis 13,66 €.
- Grundgrenze beim Median als Rechenansatz: 9,73 € × 55 × 1,1 = 588,67 €, Überzahlung 401,33 € im Monat.
- Grundgrenze am Oberwert als Rechenansatz: 13,66 € × 55 × 1,1 = 826,43 €, Überzahlung immer noch 163,57 € im Monat.
Ein Vergleich mit dem Oberwert plus zehn Prozent kann innerhalb des passenden Tabellenfelds einen Hinweis auf eine Überschreitung geben. Er ersetzt nicht die Prüfung der zeitlich passenden Datengrundlage, einer höheren zulässigen Vormiete, von Modernisierungszuschlägen oder Ausnahmen. Auch der Median ist nicht automatisch der richtige Vergleichswert. Die konkrete Einordnung in der Spanne hängt von der Wohnung ab.
Warum die teuren Spalten selten zählen
Die Baualtersklassen ab 2011 zeigen Mediane zwischen 14 und über 20 €/m². Für die Mietpreisbremse sind sie meist nicht relevant: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB ausgenommen. Bei Baujahren 2011 bis 2014 lohnt dagegen ein genauer Blick auf das Datum des Erstbezugs.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg?
Ja. Eine neue Verordnung verlängert sie stadtweit vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029.
Wie hoch ist der Durchschnitt im Hamburger Mietenspiegel 2025?
Der Median über alle Felder liegt bei 9,94 €/m² nettokalt; für Ihre Wohnung zählt das konkrete Feld.
Wie prüfe ich am schnellsten, ob meine Miete zu hoch ist?
Der Oberwert des passenden Tabellenfelds plus zehn Prozent kann eine erste Orientierung bieten. Eine Überschreitung beweist allein noch keinen Anspruch: Vertragszeitpunkt, höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge und Ausnahmen müssen ebenfalls geprüft werden.
Woher weiß ich, ob ich in normaler oder guter Wohnlage wohne?
Das von der Stadt bereitgestellte Wohnlagenverzeichnis bietet eine erste Einordnung für Straßenabschnitte beziehungsweise Blockseiten. Für Ihre Wohnung müssen die Lagequalitäten zusätzlich überprüft werden; die Angabe im Exposé allein genügt nicht.
Fakten auf einen Blick
| Geltung | gesamtes Stadtgebiet |
|---|---|
| Seit | 01.07.2015 |
| Aktuelle Verordnung | vom 25.11.2025, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029 |
| Mietenspiegel | 2025, qualifiziert, veröffentlicht 09.12.2025 |
| Median 2025 / 2023 | 9,94 / 9,83 €/m² |
| Wohnlagen | normal, gut |
| Ø Mietsenkung (Mietono, Hamburg) | 348 € pro Monat |
Quellen
- Freie und Hansestadt Hamburg: Mietenspiegel 2025, Tabelle
- Stadt Hamburg: Mietenspiegel 2025 vorgestellt
- Stadt Hamburg: aktuelle und historische Mietpreisbegrenzungsverordnung
- Stadt Hamburg: Wohnlagenverzeichnis und Aussagegrenzen
- § 556d BGB (gesetze-im-internet.de)
- § 556e BGB: Vormiete und Modernisierungszuschlag
- § 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung
- § 556g BGB (gesetze-im-internet.de)
- § 558d BGB (gesetze-im-internet.de)
Stand: 14. November 2026. Verfasst von der Redaktion Mietono nach unseren Redaktionsgrundsätzen. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
