Fläche und Baujahr sind erst der Anfang
Der Münchner Mietspiegel 2025 ordnet einen Grundpreis nach Wohnfläche und Baualter zu. Dieser Betrag allein ist noch keine fertige Vergleichsmiete.
Ihre Münchner Wohnung · Ihre mögliche Entlastung
Mietpreisbremse München: Miete senken mit Mietono
Sie haben Ihre Wohnung gefunden. Jetzt möchten Sie wissen, ob die Miete rechtlich zu hoch ist? Lassen Sie mögliche Ansprüche kostenlos vorprüfen und die Durchsetzung in erfahrene anwaltliche Hände geben.
- Mietspiegel und Zuschläge: Ihre Wohnung individuell bewerten lassen
- Fachanwälte für Mietrecht: rechtliche Vertretung im beauftragten Fall
- Ihre künftige Ersparnis: vollständig für Sie
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Erfahrene FachanwälteFachanwaltstitel seit mindestens fünf Jahren
Rückzahlung ab MandatHonorarfrei für Sie
Teure Wohnung heißt nicht automatisch zulässiger Preis
Für Ihre Miete zählt die konkrete Wohnung
Die Nachfrage in München kann die Wohnungssuche schwierig machen. Sie ersetzt aber nicht die gesetzlichen Regeln für die Anfangsmiete. Auch ein bereits unterschriebener Vertrag kann überprüft werden. Entscheidend ist, ob Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt und welcher Betrag bei Mietbeginn zulässig war.
Was kann Mietono für Ihre Münchner Wohnung tun?
Mietono bietet die kostenlose Online-Vorprüfung. Eine unabhängige Partnerkanzlei prüft im geeigneten beauftragten Fall die Vergleichsmiete, Ausnahmen und Rückforderungszeiträume und verfolgt Ihre Ansprüche. München ist in der aktuellen bayerischen Mieterschutzverordnung bis Ende 2029 erfasst. Bei anwendbarer Mietpreisbremse beträgt die Grundgrenze die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent; gesetzlich zulässige Abweichungen bleiben zu prüfen.
Merkmale müssen die Voraussetzungen erfüllen
Wohnlage, Haustyp, Heizung und Ausstattung können den Wert verändern. Maßgeblich sind die genauen Beschreibungen der Broschüre und die tatsächliche Wohnung.
Das Ergebnis braucht eine vollständige Begründung
Der Mietspiegel berücksichtigt auch Spannen und weitere begründete Abweichungen. Weder der Grundpreis noch der obere Spannenwert darf ungeprüft als individuelle Mietgrenze übernommen werden.
Welche Mietspiegelausgabe den Zeitpunkt Ihres Mietbeginns abbildet, wird gesondert geprüft. Der aktuelle Mietspiegel 2025 gilt nicht automatisch rückwirkend für jeden Vertrag. Offizieller Münchner Mietspiegel.
Lage, Küche, Bad und Boden
Ein Balkon oder ein neues Bad erklärt noch nicht den gesamten Mietpreis
Bei einer Wohnung in Sendling, Schwabing oder Haidhausen kann die Ausstattung unterschiedlich in die Berechnung eingehen. Für die Lage zählt die Einordnung an der konkreten Adresse; der Ruf des Viertels allein reicht nicht.
Auch die Merkmale im Mietspiegel haben genaue Bedingungen. Beim modernisierten Bad nennt die Broschüre beispielsweise Baujahres- und Modernisierungsgrenzen sowie einen erforderlichen Umfang der Arbeiten. Bei Bodenbelägen kann wichtig sein, wer die Ausstattung gestellt hat.
Halten Sie deshalb Angaben zur ursprünglichen Ausstattung und zu eigenen Einbauten bereit. Fotos, die Übergabedokumentation und Modernisierungsschreiben können helfen, den Zustand zum maßgeblichen Zeitpunkt nachzuvollziehen.
Sie müssen die Zuschläge nicht selbst rechtlich begründen. Die Partnerkanzlei klärt, was für Ihre Wohnung angesetzt werden darf.
Wie sich die Prüfung rechnen kann
416 € monatlich wären 4.992 € Entlastung im Jahr
Für eine fiktive 65-m²-Wohnung nehmen wir an, die vollständige rechtliche Prüfung ergebe 16,00 € Vergleichsmiete pro Quadratmeter. Das ist ein frei gewählter Rechenwert, kein Tabellenwert des Münchner Mietspiegels und kein Kundenfall.
Bei anwendbarer Mietpreisbremse ohne abweichend zulässige Miete liegt die Grundgrenze dann bei 1.144,00 € nettokalt. Gegenüber einer tatsächlichen Kaltmiete von 1.560,00 € ergibt das 416,00 € monatliche Differenz.
Nach einer erfolgreichen Senkung bleibt die künftige Ersparnis vollständig bei Ihnen. Ob und wie viel überzahlte Miete zurückgefordert werden kann, ist eine zusätzliche Frage zu Ihrem Vertrag und zur Rüge.
Fiktive Rechnung für 65 m²
Alle Wohnungsmerkmale sind im angenommenen Vergleichswert bereits berücksichtigt.
| Angenommene Vergleichsmiete: 65 × 16,00 € | 1.040,00 € |
| Grundgrenze: Vergleichsmiete + 10 % | 1.144,00 € |
| Tatsächliche Nettokaltmiete im Beispiel | 1.560,00 € |
| Differenz je Monat | 416,00 € |
| Entlastung in zwölf Monaten | 4.992,00 € |
Vorausgesetzt werden eine erfolgreiche Senkung und ein sonst unverändertes Mietverhältnis. Vormiete, Modernisierungszuschläge und gesetzliche Ausnahmen dürfen nicht entgegenstehen. Keine Zusage eines bestimmten Ergebnisses.
Möbliert, modernisiert oder neu gebaut: Was gehört in die Prüfung?
Ein einzelner Begriff im Mietvertrag beantwortet die Frage nach der zulässigen Miete noch nicht. Für München sind diese Abgrenzungen besonders praktisch:
| Ihr Vertrag oder Ihre Wohnung | Was die Kanzlei klärt |
|---|---|
| Möblierte Wohnung | Möblierung ist nicht automatisch eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Der Münchner Mietspiegel 2025 ist auf möblierten Wohnraum jedoch nicht unmittelbar anwendbar. Vergleichsmiete und möglicher Möblierungsanteil brauchen eine gesonderte Bewertung. |
| Befristet oder „Wohnen auf Zeit“ | Eine Befristung allein belegt keinen vorübergehenden Gebrauch im gesetzlichen Sinn. Zweck, tatsächliche Vereinbarung und besondere Wohnformen werden geprüft. |
| Modernisierte Wohnung | Ausstattungsmerkmale, ein möglicher Zuschlag nach § 556e BGB und die Ausnahme nach umfassender Modernisierung sind verschiedene Fragen. Erforderliche Auskünfte und Nachweise gehören dazu. |
| Neubau oder hohe Vormiete | Nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen sind nach § 556f BGB ausgenommen. Eine berücksichtigungsfähige höhere Vormiete kann eine höhere Miete rechtfertigen. |
Möblierte Wohnungen verstehen · Gesetzliche Ausnahmen prüfen. Die Reichweite eines Mietspiegels und die Geltung der Mietpreisbremse sind getrennt zu beurteilen.
Warum mit Mietono starten?
Rechtliche Arbeit abgeben. Die künftige Ersparnis behalten.
Ihre rechtliche Vertretung übernehmen ausschließlich Fachanwälte für Mietrecht, die diesen Fachanwaltstitel jeweils seit mindestens fünf Jahren führen.
Die Vorprüfung ist kostenlos und unverbindlich. Für die spätere Durchsetzung prüft die unabhängige Partnerkanzlei den geeigneten beauftragten Fall eigenverantwortlich. Mietono organisiert den digitalen Einstieg.
Ein Erfolgshonorar fällt nur auf tatsächlich zurückgezahlte überhöhte Miete für die Zeit vor Ihrer Mandatierung an. Die Erstattung ab Mandatierung und Ihre künftige Mietersparnis bleiben honorarfrei. Keine Mindestprovision, auch bei Teilerfolg.
29,1 % inklusive Umsatzsteuer sind ein historischer Durchschnitt. Ihren individuellen Satz erhalten Sie vor dem ersten Vermieterschreiben in Textform. Bei Ablehnung endet der Auftrag ohne Kosten.
In drei Schritten zur Prüfung Ihrer Münchner Miete
Beginnen Sie mit den Angaben, die Sie bereits aus Ihrem Mietvertrag kennen.
Wohnungsdaten angeben
Adresse, Wohnfläche, Kaltmiete und Mietbeginn ermöglichen die erste Einordnung. Die regelbasierte Vorprüfung ersetzt keine individuelle Mietspiegelberechnung; eine Euro-Spanne ist ein Szenario.
Unterlagen und Auftrag klären
Für die weitere Prüfung benötigt die Kanzlei Mietvertrag, Nachträge und ergänzende Schreiben. Über die digitale Mandatierung entscheiden Sie gesondert. Eine frühere Beauftragung oder Rüge geben Sie bitte an.
Ansprüche durchsetzen lassen
Die Kanzlei übernimmt die rechtliche Kommunikation und verfolgt die durchsetzbare Mietsenkung und Rückforderung. Ergebnis und Dauer richten sich nach dem Einzelfall.
Für die Münchner Berechnung besonders hilfreich
Wohnfläche und Baujahr, genaue Adresse, ursprüngliche Ausstattung, eigene Einbauten, Angaben zur Mietstruktur und Modernisierungen. Ergänzen Sie vorhandene Übergabeprotokolle, Fotos, Vermieterantworten und bisherige Anpassungsschreiben. Eine fertige eigene rechtliche Berechnung wird für den Einstieg nicht verlangt.
Münchner Miete kostenlos prüfenDigital starten · Unterlagen einreichen · nächste Schritte mit der Kanzlei klären
Was für eine Rückzahlung zählt
Die Anfrage beginnt die Prüfung. Die Rüge muss den Vermieter erreichen.
Eine Anmeldung bei Mietono ersetzt die gesetzlich erforderliche Rüge nicht. Welche Überzahlungen rückforderbar sind, richtet sich unter anderem nach Vertragsdatum und dem Zugang der Rüge.
Rechtzeitig im laufenden Mietverhältnis rügen
Für ab dem 1. April 2020 entstandene Mietverhältnisse kann eine binnen 30 Monaten zugegangene Rüge die Rückforderung ab Mietbeginn ermöglichen. Die weiteren Voraussetzungen und Verjährung bleiben zu prüfen.
Später oder bei älterem Vertrag prüfen
Nach der aktuellen Regel sind bei späterer Rüge grundsätzlich erst danach fällig gewordene Mieten rückforderbar. Ein beendetes Mietverhältnis und Übergangsrecht können zusätzlich einschränken. Eine Prüfung für die Zukunft kann weiterhin sinnvoll sein.
Für frühere bayerische Vertragsfälle muss auch die damalige Verordnungslage bewertet werden. Die Stadt München verweist bei entsprechenden Mietverträgen auf den 7. August 2019. Zahlen Sie Ihre Miete bis zur rechtlichen Klärung weiter wie bisher. Hinweise der Stadt · Rüge und Fristen verstehen.
Von Schwabing bis Giesing: Ihre Adresse macht den Unterschied
Die aktuelle Gebietsbestimmung erfasst die Landeshauptstadt München. Der Mietspiegel ordnet Lage und Wohnungsmerkmale genauer ein. Ob in Sendling, Laim, Haidhausen oder Bogenhausen: Die Berechnung wird für Ihre konkrete Wohnung vorgenommen.
Wohnung im Münchner Stadtgebiet
Sie können die Angaben und Unterlagen digital über Mietono einreichen. Die Partnerkanzlei prüft den geeigneten Fall. Für den Einstieg benötigen Sie keinen eigenen Termin bei einer Kanzlei vor Ort.
Wohnung in einer eigenen Umlandgemeinde
Garching, Unterhaching oder eine andere Gemeinde sind gesondert zu prüfen. Die Münchner Mietspiegelwerte dürfen nicht allein wegen der Nähe zur Stadt übertragen werden. Geben Sie den tatsächlichen Wohnort an.
Fragen zur Mietpreisbremse in München
Das sollten Sie vor Ihrer Entscheidung wissen.
Gilt die Mietpreisbremse 2026 in München?
Ja. München steht in der Anlage zur aktuellen bayerischen Mieterschutzverordnung. Diese gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Für Ihren Vertrag zählen zusätzlich Mietbeginn und gesetzliche Ausnahmen. Die Stadt München nennt den 7. August 2019 als Beginn der Anwendbarkeit für entsprechende Vertragsabschlüsse; ältere Fälle brauchen eine gesonderte Prüfung.
Sind die 15,38 €/m² aus dem Mietspiegel meine Mietobergrenze?
Nein. Ein stadtweiter Durchschnitt ist kein individuell zulässiger Mietpreis. Für Ihre Wohnung müssen unter anderem Wohnfläche, Baualter, Wohnlage, Ausstattung, Spannen und begründete Abweichungen geprüft werden. Die Grundgrenze bei anwendbarer Mietpreisbremse liegt bei der maßgeblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent; gesetzliche Abweichungen sind zusätzlich zu beachten.
Wie wird mit dem Münchner Mietspiegel 2025 gerechnet?
Die Berechnung beginnt mit der Mietstruktur und gegebenenfalls nicht umgelegten Betriebskosten. Hinzu kommen ein Grundpreis nach Fläche und Baujahr sowie passende Zu- und Abschläge. Die Broschüre behandelt außerdem Spannen und begründete Abweichungen. Ein Grundpreis allein ist noch keine vollständige Vergleichsmiete. Für ältere Mietbeginne ist die zeitlich passende Grundlage zu ermitteln.
Kann ich eine möblierte Wohnung in München prüfen lassen?
Ja. Eine Möblierung allein schließt die Mietpreisbremse nicht aus. Der Münchner Mietspiegel 2025 ist auf möblierten Wohnraum jedoch nicht unmittelbar anwendbar. Vergleichsmiete, Möblierungsanteil und mögliche Ausnahmen müssen deshalb gesondert bewertet werden. Ein befristeter Vertrag bedeutet nicht automatisch, dass Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt.
Gilt der Münchner Mietspiegel auch in Garching oder Unterhaching?
Der Mietspiegel für München beschreibt das Stadtgebiet München. Eine eigene Gemeinde im Umland benötigt eine gesonderte Grundlage für die Vergleichsmiete und eine Prüfung der örtlich und zeitlich geltenden Verordnung. Die Nähe zu München allein erlaubt keine Übertragung der Münchner Berechnung.
Wie viel von meiner Rückzahlung bleibt bei Mietono?
Die Partnerkanzlei erhält nur aus tatsächlich zurückgezahlter überhöhter Miete für die Zeit vor Mandatierung ein individuell vereinbartes Erfolgshonorar. Der historische Durchschnitt beträgt 29,1 % inklusive Umsatzsteuer und ist kein persönliches Preisangebot. Die restliche Rückzahlung vor Mandatierung und sämtliche zurückgezahlten Überzahlungen ab Mandatierung bleiben bei Ihnen. Künftige Ersparnis wird nicht belastet.
Kann ich auch nach mehr als 30 Monaten noch weniger Miete zahlen?
Eine Senkung für die Zukunft kann weiterhin möglich sein. Für die Rückforderung beschränkt die aktuelle Regel bei einer Rüge nach mehr als 30 Monaten grundsätzlich auf die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen Mieten. Übergangsrecht für ältere Verträge, Verjährung und ein bereits beendetes Mietverhältnis sind gesondert zu prüfen. Eine Anfrage bei Mietono ersetzt keine Rüge beim Vermieter.
Muss ich selbst mit meinem Vermieter verhandeln?
Ihre rechtliche Vertretung übernehmen ausschließlich Fachanwälte für Mietrecht, die diesen Fachanwaltstitel jeweils seit mindestens fünf Jahren führen. Die unabhängige Partnerkanzlei übernimmt im geeigneten beauftragten Fall die rechtliche Kommunikation und Durchsetzung eigenverantwortlich. Mietono organisiert den digitalen Einstieg und ist keine Anwaltskanzlei. Für die Vorprüfung benötigen Sie noch keine selbst ausgearbeitete rechtliche Begründung.
Lassen Sie Ihre Münchner Miete prüfen
Nutzen Sie die kostenlose Vorprüfung von Mietono. Erfahrene Fachanwälte klären anschließend im geeigneten beauftragten Fall, was sich für Ihre Wohnung durchsetzen lässt.
Miete kostenlos prüfenQuellen und Stand
Stand: 14. November 2026. Mietono ist eine Marke der Teloro GmbH und keine Anwaltskanzlei. Eine unabhängige Partnerkanzlei übernimmt die rechtliche Prüfung und Durchsetzung eigenverantwortlich.
- Bayerische Mieterschutzverordnung: Laufzeit und Anlage mit München
- Offizieller Mietspiegel für München 2025 und Broschüre mit Berechnungsschritten, Merkmalen und Anwendungsbereich
- Landeshauptstadt München: Mietspiegel und Hinweise zur Mietpreisbremse
- § 556d BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g BGB, § 549 BGB und Art. 229 § 51 EGBGB
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