Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen

Miete senken in Berlin: Der Mietono-Video-Einstieg erklärt Mietpreisbremse, Mietspiegel und die kostenlose Prüfung.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja, grundsätzlich gelten die Regeln zur Mietpreisbremse auch dann, wenn Sofa, Bett oder eine vollständige Einrichtung mitvermietet werden. Die Möblierung ist für sich genommen keine gesetzliche Ausnahme. Ob Sie Ihre Miete senken lassen können, hängt zusätzlich vom Ort, vom maßgeblichen Vertragszeitpunkt und von den Eigenschaften des Mietverhältnisses ab.

§ 556d BGB begrenzt die Miete bei Mietbeginn in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %. Die Vergleichsmiete muss zur konkreten Wohnung passen. Bei einer möblierten Wohnung kommt die sachgerechte Bewertung der mitvermieteten Einrichtung hinzu.

Die Übersicht zur Geltung nach Bundesländern erklärt die räumliche Voraussetzung. Dieser Beitrag ergänzt sie um die Besonderheiten möblierter Mietverhältnisse. Gesetzes- und Quellenstand: 10. November 2026.

Welche Ausnahmen sind bei möblierten Wohnungen wichtig?

§ 549 BGB nimmt bestimmte Mietverhältnisse aus den Vorschriften zur Mietpreisbremse heraus. Die entscheidende Frage lautet deshalb, welche Art von Wohnraum tatsächlich überlassen wird.

Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch

Diese gesetzliche Ausnahme kann etwa eine echte Urlaubsunterkunft betreffen. Eine vereinbarte kurze Laufzeit macht einen Vertrag aber nicht automatisch zu einer solchen Vermietung. Der tatsächliche Nutzungszweck und die Umstände der Überlassung sind zu prüfen. Die Überschrift „Wohnen auf Zeit“ beantwortet diese Frage allein nicht.

Ein eingerichtetes Zimmer in der selbst bewohnten Vermieterwohnung

Eine weitere Ausnahme kann vorliegen, wenn der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend von ihm einzurichten ist. Das Gesetz enthält dafür zusätzliche Einschränkungen, insbesondere bei einer dauerhaften Überlassung an einen Familien- oder gemeinsamen Haushalt. Ein möbliertes Zimmer in einer gewöhnlichen WG fällt deshalb nicht schon wegen seiner Einrichtung unter diese Ausnahme.

Studenten- oder Jugendwohnheim

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim sieht § 549 Absatz 3 BGB ebenfalls eine Ausnahme vor. Dass ein Mieter studiert oder das Inserat Studierende anspricht, belegt noch keinen solchen Wohnheimstatus.

Daneben sind die allgemeinen Regeln zu Neubau, umfassender Modernisierung und Vormiete zu beachten. Die Einzelfallprüfung sollte diese Punkte getrennt von der Möblierung erfassen.

Befristet oder „Wohnen auf Zeit“: Wann reicht das für eine Ausnahme?

Ein befristeter Mietvertrag und eine Vermietung ausschließlich zum vorübergehenden Gebrauch sind unterschiedliche rechtliche Kategorien. Der normale Zeitmietvertrag ist in § 575 BGB geregelt. Daraus folgt keine allgemeine Ausnahme von der Mietpreisbremse.

Für die Vorbereitung der Prüfung notieren Sie den vereinbarten Zweck: Soll die Wohnung Ihr regulärer Lebensmittelpunkt sein? Gibt es einen konkret vorübergehenden Anlass? Welche Angaben haben beide Seiten vor Vertragsschluss gemacht? Das Exposé, Nachrichten zur Anmietung und die Vertragsklauseln können dabei helfen, die Vereinbarung einzuordnen.

Es gibt für diese Abgrenzung nach den hier geprüften Vorschriften keine pauschale Regel, dass jeder Vertrag unter sechs Monaten ausgenommen oder jeder Vertrag darüber automatisch erfasst wäre. Auch eine Anmeldung unter der Wohnungsadresse ersetzt die rechtliche Prüfung der Vertragsumstände nicht.

All-in-Miete: Welche Beträge müssen Sie auseinanderhalten?

Bei einer pauschalen Monatszahlung kann unklar sein, wie viel für die Wohnung selbst verlangt wird. Ein Vergleich zwischen einer solchen Gesamtzahlung und einem Mietspiegelwert für unmöblierten Wohnraum liefert ohne weitere Aufschlüsselung noch keine zuverlässige Überzahlung.

Auch die Bezeichnung eines Betrags im Vertrag entscheidet nicht allein darüber, wie er rechtlich zu behandeln ist. Werden verschiedene Leistungen zu einem Paket verbunden, müssen die Vereinbarungen und die tatsächliche Leistung geprüft werden. Setzen Sie fehlende Teilbeträge nicht einfach mit selbst gewählten Pauschalen an.

Beim Vergleich mit dem Mietspiegel müssen gleiche Größen gegenübergestellt werden. Beispielsweise erläutert der Berliner Mietspiegel seinen Mietenbegriff ohne Möblierungszuschläge. Der Umgang mit der Ausstattung muss deshalb gesondert nachvollziehbar sein.

Möblierungszuschlag prüfen: Möbelbestand, Alter und Zeitwert

Eine vereinbarte Möblierung kann einen Zuschlag rechtfertigen. Für eine sinnvolle Prüfung braucht es aber mehr als die Aussage, die Wohnung sei „voll ausgestattet“. Erfassen Sie, welche Gegenstände mitvermietet sind, in welchem Zustand sie übergeben wurden und welche Angaben zu Anschaffung und Alter vorliegen.

Die Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge erläutern eine Orientierung am Zeitwert. Sie nennen für Berlin einen monatlichen Ansatz von 2 % dieses Werts bei Überlassung. Die Leitlinien sind ausdrücklich nicht rechtsverbindlich; die Beurteilung des Einzelfalls und anderer Berechnungsansätze bleibt davon unberührt.

Als reine Illustration: Wird ein zu berücksichtigender Zeitwert von 4.000 Euro angenommen, ergeben 2 % davon 80 Euro monatlich. Ob dieser Zeitwert und dieser Ansatz für Ihre Wohnung passen, ist damit noch nicht entschieden. Die Rechnung zeigt lediglich, warum Möbelalter und tatsächlicher Bestand für die Prüfung bedeutsam sind.

Wurde eine Ausstattung bereits bei der Vergleichsmiete berücksichtigt, sollte sie nicht zusätzlich nochmals im Möbelzuschlag angesetzt werden. Gerade bei Einbauküchen ist deshalb die Behandlung im jeweiligen Mietspiegel zu prüfen. Eine neu aussehende Küche allein erlaubt noch keine sichere Aussage über die zulässige Gesamtmiete.

Welche Auskunft können Sie zum Zuschlag verlangen?

§ 556g Absatz 3 BGB sieht auf Verlangen Auskunft über Tatsachen vor, die für die Zulässigkeit der Miethöhe maßgeblich, nicht allgemein zugänglich und vom Vermieter unschwer mitzuteilen sind. Das kann auch Angaben zur Ermittlung eines Möblierungsanteils betreffen.

Praktisch hilfreich sind insbesondere die Inventarliste, Angaben zum Alter der überlassenen Einrichtung und die Berechnungsgrundlage des verlangten Betrags. Welche konkreten Informationen beansprucht werden können, hängt vom Fall ab. Eine fehlende Möbelaufstellung bedeutet nicht automatisch, dass die gesamte Möblierung mit null Euro zu bewerten wäre.

Eine mögliche Anfrage kann die Punkte so zusammenfassen:

Bitte teilen Sie mir die Berechnungsgrundlage des in meiner Miete enthaltenen Möblierungsanteils mit, insbesondere die berücksichtigten Einrichtungsgegenstände sowie deren Anschaffungszeitpunkte und angesetzte Werte, soweit diese Angaben für die Prüfung der zulässigen Miethöhe erforderlich sind.

Eine solche Informationsanfrage ist von der erforderlichen Rüge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zu unterscheiden. Wenn ein Rückforderungszeitraum gesichert werden muss, sollten Inhalt und rechtzeitiger Zugang der Rüge gesondert geprüft werden.

Neubau, Modernisierung und Vormiete: Zusätzliche Prüfpunkte

Auch eine möblierte Wohnung kann unter die Ausnahmen des § 556f BGB fallen. Entscheidend sind die erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 oder die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine neue Einrichtung ist mit einer umfassenden Modernisierung der Wohnung nicht gleichzusetzen.

Eine höhere zulässige Vormiete oder bestimmte Modernisierungen können die Grenze nach § 556e BGB beeinflussen. Dazu kommen die vorvertraglichen Informationspflichten nach § 556g Absatz 1a BGB. Bewahren Sie deshalb auch Unterlagen auf, die der Vermieter vor Ihrer Vertragserklärung übergeben hat.

Die Aussage „Der Vormieter hat das auch bezahlt“ ersetzt die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Bei einer früher unmöblierten und nun möblierten Vermietung können außerdem unterschiedliche Bestandteile der verlangten Miete auseinanderzuhalten sein. Der Ratgeber zu den Ausnahmen erläutert die allgemeinen Regeln ausführlicher.

Checkliste: Greift die Mietpreisbremse bei meiner möblierten Wohnung?

1. Ort und Zeitpunkt festhalten: Adresse, Vertragsschluss und Mietbeginn heraussuchen und die maßgebliche Landesverordnung prüfen.
2. Art der Überlassung klären: Ganze Wohnung, WG-Zimmer, Wohnheim oder Zimmer in der selbst bewohnten Vermieterwohnung unterscheiden; einen behaupteten vorübergehenden Gebrauch gesondert prüfen.
3. Zahlung aufschlüsseln: Wohnraummiete, Betriebskosten, Möblierung und weitere Leistungen anhand der Unterlagen erfassen.
4. Einrichtung dokumentieren: Inventar, Fotos vom Einzug, Zustand und bekannte Anschaffungsdaten sichern.
5. Vergleichsmiete und Zuschlag prüfen: Wohnungsmerkmale passend einordnen und eine doppelte Berücksichtigung derselben Ausstattung vermeiden.
6. Ausnahmen und Rückforderung klären: Vorvertragliche Auskünfte, Vormiete, Neubau oder Modernisierung sowie die notwendige Rüge und mögliche Verjährung prüfen lassen.

Diese Vorbereitung bringt auch dann etwas, wenn einzelne Angaben noch fehlen. Markieren Sie offene Punkte, statt Vermutungen als gesicherte Werte einzutragen. Eine hohe Gesamtzahlung ist ein Anlass zur Prüfung, aber noch kein Nachweis eines bestimmten Rückzahlungsanspruchs.

Zu hohe möblierte Miete: Wie geht es mit Mietono weiter?

Ein Anspruch auf Rückzahlung setzt insbesondere eine wirksame Rüge gegenüber dem Vermieter voraus. Für ab dem 1. April 2020 entstandene Mietverhältnisse kann eine Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn die Rückforderung bis zum Mietbeginn ermöglichen, wenn das Mietverhältnis bei Zugang noch läuft. Für ältere Verträge ist die Übergangsregelung zu beachten. Verjährung und die sonstigen Voraussetzungen bleiben zusätzlich zu prüfen.

Nach mehr als 30 Monaten kann die Senkung für die Zukunft weiterhin möglich sein. Die Rückforderung betrifft nach der aktuellen Regel grundsätzlich erst die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen Mieten. Eine Anfrage bei Mietono ersetzt keine Vermieterrüge. Weitere Details stehen im Ratgeber zur Rüge.

Mit der kostenlosen Mietono-Vorprüfung erhalten Sie eine erste Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben. Weisen Sie auf die Möblierung und eine Pauschalmiete hin und halten Sie die zugehörigen Unterlagen bereit. Nach der Mandatierung prüft die unabhängige Partnerkanzlei den konkreten Fall und übernimmt die rechtliche Durchsetzung.

Bei Mietono erhält die Partnerkanzlei nur einen Anteil der Rückzahlung für die Zeit vor dem Mandat. Im eigenen Fallbestand beträgt dieser Anteil durchschnittlich 29,1 % inklusive Umsatzsteuer; der individuelle Satz wird vor dem ersten Schreiben genannt. Grundlage ist die Auswertung aller von uns betreuten Mietpreisbremse-Fälle seit August 2025, Stand 1. November 2026. Die Rückzahlung ab Mandat bleibt honorarfrei, eine Mindestprovision gibt es nicht. Einzelheiten finden Sie auf der Kostenseite.

Möblierte Miete mit Mietono vorprüfen

Häufige Fragen

Fakten auf einen Blick