Mietpreisbremse 2026 erklärt: Ist Ihre Miete zu hoch?

Mietpreisbremse 2026: Ist Ihre Miete zu hoch?

Stellen Sie sich vor, Sie zahlen jeden Monat 250 Euro mehr Miete, als Ihr Vermieter rechtlich verlangen dürfte.

Das wären 3.000 Euro im Jahr. Und nach fünf Jahren wären schon 15.000 Euro zusammengekommen.

Für eine Wohnung, die plötzlich größer geworden ist? Nein. Für exakt dieselbe Wohnung.

Die gute Nachricht: In Deutschland gibt es die sogenannte Mietpreisbremse. Sie soll verhindern, dass Vermieter bei der Neuvermietung bestimmter Wohnungen beliebig hohe Mieten verlangen.

Was viele Mieter nicht wissen: Auch wenn Sie Ihren Mietvertrag längst unterschrieben haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ihre Miete nachträglich senken und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

In diesem Video erklären wir, wie die Mietpreisbremse 2026 funktioniert, wann sie gilt, wie Sie eine überhöhte Miete erkennen und wie Sie Ihre Ansprüche mit Mietono kostenlos prüfen lassen können.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die grundlegende Regel der Mietpreisbremse ist überraschend einfach.

Nach Paragraf 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in bestimmten Gebieten grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Das entscheidende Wort ist „Vergleichsmiete“.

Denn Ihr Vermieter darf nicht einfach die teuerste Wohnung im Internet finden und deren Preis als Vergleich heranziehen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich insbesondere nach vergleichbaren Wohnungen hinsichtlich Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Eine wichtige Grundlage dafür ist häufig der örtliche Mietspiegel.

Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht automatisch in ganz Deutschland. Die Bundesländer bestimmen durch Rechtsverordnungen, in welchen Städten und Gemeinden die Regelung angewendet wird.

Dazu gehören viele große Wohnungsmärkte wie Berlin, Hamburg, München und Köln.

Die bundesgesetzliche Grundlage wurde bis Ende 2029 verlängert. Ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt, hängt aber von der jeweiligen Landesverordnung und dem Zeitpunkt Ihres Mietvertrags ab.

Mietpreisbremse berechnen: Ein einfaches Beispiel

Schauen wir uns ein konkretes Rechenbeispiel an.

Angenommen, Sie wohnen in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse bei Abschluss Ihres Mietvertrags gilt.

Ihre Wohnung hat eine ortsübliche Vergleichsmiete von 1.000 Euro netto kalt im Monat.

Nach der grundsätzlichen Zehn-Prozent-Regel dürfte der Vermieter 1.100 Euro Nettokaltmiete verlangen.

Im Mietvertrag stehen aber 1.350 Euro.

Das bedeutet: Ihre vereinbarte Miete liegt 250 Euro über der rechnerischen Grenze.

Wenn keine gesetzliche Ausnahme greift, könnte die vereinbarte Miete in dieser Höhe unzulässig sein.

250 Euro monatliche Ersparnis entsprechen 3.000 Euro pro Jahr. Über fünf Jahre wären das 15.000 Euro, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert bleiben.

Und jetzt wird es interessant: Unter bestimmten Voraussetzungen könnten Sie zusätzlich zu viel gezahlte Miete aus der Vergangenheit zurückfordern.

Wichtig ist aber, dass dieses Beispiel bewusst vereinfacht ist. Für die tatsächliche Berechnung müssen der passende Mietspiegel, die Eigenschaften Ihrer Wohnung und mögliche gesetzliche Ausnahmen berücksichtigt werden.

Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Leider steht im Gesetz nicht einfach: „Zehn Prozent drüber? Geld zurück!“

Es gibt wichtige Ausnahmen.

Die erste betrifft bestimmte Neubauten. Wurde eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, ist sie von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Die zweite Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Außerdem kann eine bereits rechtmäßig höhere Vormiete geschützt sein. Hat der vorherige Mieter eine höhere Miete gezahlt, kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen diese Miethöhe auch bei einer Neuvermietung vereinbaren.

Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können ebenfalls eine Überschreitung der allgemeinen Grenze rechtfertigen.

Allerdings darf sich der Vermieter nicht ohne Weiteres auf jede Ausnahme berufen. Für bestimmte Ausnahmen bestehen gesetzliche Auskunftspflichten, die bereits vor Abschluss des Mietvertrags relevant sind.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, ob Ihre Miete mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegt, sondern auch, ob eine Ausnahme tatsächlich eingreift.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ein weiterer Irrtum: Viele glauben, die Mietpreisbremse gelte nicht, sobald ein Vermieter einen Tisch, ein Bett oder eine Couch in die Wohnung stellt.

Ganz so einfach lässt sich das Mietrecht zum Glück nicht austricksen.

Grundsätzlich können auch möblierte Wohnungen unter die Mietpreisbremse fallen. Allerdings kann bei der Berechnung ein angemessener Möblierungszuschlag berücksichtigt werden.

Auch bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse. Hier können die einzelnen Mietstaffeln gesondert zu prüfen sein.

Bei Indexmietverträgen ist die Situation anders: Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete, nicht für jede spätere indexbedingte Anpassung.

Wenn Sie bereits seit mehreren Jahren in Ihrer Wohnung wohnen, lohnt sich ebenfalls eine Prüfung.

Entscheidend ist vor allem, ob die gesetzlichen Voraussetzungen bei Abschluss Ihres Mietvertrags erfüllt waren. Dass Sie die Miete bereits längere Zeit zahlen, bedeutet nicht automatisch, dass Sie Ihre Rechte verloren haben.

Kann man zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Jetzt zur Frage, die finanziell besonders interessant ist: Können Sie zu viel gezahlte Miete zurückbekommen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen.

Nach Paragraf 556g BGB muss der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter rügen, wenn er entsprechende Mietzahlungen zurückfordern möchte.

Dabei spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle.

Bei Mietverhältnissen, die ab dem 1. April 2020 entstanden sind, können überzahlte Beträge grundsätzlich ab Beginn des Mietverhältnisses zurückgefordert werden, wenn die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate erfolgt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch besteht.

Erfolgt die Rüge später oder ist das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits beendet, können grundsätzlich nur nach Zugang der Rüge fällig gewordene Überzahlungen zurückverlangt werden.

Für ältere Verträge gelten teilweise abweichende Übergangsregelungen. Auch die Verjährung muss berücksichtigt werden.

Je früher ein möglicher Verstoß geprüft wird, desto besser lassen sich daher bestehende Ansprüche sichern.

Darf der Vermieter kündigen, wenn ich die Mietpreisbremse nutze?

Eine häufige Sorge lautet: Was passiert, wenn ich meinem Vermieter mitteile, dass ich zu viel Miete bezahle? Kann er mir dann einfach kündigen?

Die bloße rechtmäßige Geltendmachung Ihrer Ansprüche aus der Mietpreisbremse ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund.

Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung muss ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse vorliegen.

Ein Vermieter darf also nicht allein deshalb wirksam kündigen, weil Sie Ihre gesetzlichen Rechte wahrnehmen.

Trotzdem sollten Sie nicht einfach eigenmächtig die Überweisung Ihrer Miete reduzieren.

Gerade wenn die zulässige Miethöhe noch ungeklärt ist, können dadurch Streitigkeiten über angebliche Mietrückstände entstehen.

Sinnvoller ist eine sorgfältige Prüfung, eine rechtlich wirksame Rüge und anschließend die geordnete Durchsetzung einer möglichen Mietsenkung.

Dafür müssen Sie übrigens nicht zwingend persönlich mit dem Vermieter verhandeln. Eine beauftragte Rechtsanwaltskanzlei kann die Kommunikation übernehmen.

Wie kann man die Mietpreisbremse mit Mietono durchsetzen?

Wenn Sie vermuten, dass Ihre Miete zu hoch ist, können Sie Ihre Situation über Mietono kostenlos und unverbindlich prüfen lassen.

Mietono ist eine deutsche Legal-Tech-Plattform, die Mietern dabei hilft, mögliche Ansprüche aus der Mietpreisbremse zu erkennen und über unabhängige Partnerkanzleien durchsetzen zu lassen.

Der Ablauf ist einfach.

Zunächst geben Sie die wichtigsten Daten Ihrer Wohnung ein, insbesondere Wohnort, Wohnfläche, Mietbeginn und Nettokaltmiete.

Anschließend wird geprüft, ob Anhaltspunkte für eine Überschreitung der zulässigen Miete bestehen.

Wenn Ihr Fall geeignet ist und Sie eine entsprechende Mandatierung vornehmen, kann eine unabhängige Partnerkanzlei die rechtliche Prüfung und weitere Durchsetzung übernehmen.

Dazu gehören beispielsweise die Rüge gegenüber dem Vermieter, die Forderung nach Rückzahlung überzahlter Miete und die Durchsetzung einer niedrigeren Miete.

Die digitale Ersteinschätzung ist kostenlos. Für angenommene Fälle bietet Mietono ein vertraglich geregeltes Modell ohne eigenes finanzielles Prozesskostenrisiko.

Bei einer erfolgreichen Rückforderung erhält die beauftragte Partnerkanzlei die zuvor vereinbarte Erfolgsvergütung. Diese wird bei Mietono ausschließlich auf Rückzahlungen für den Zeitraum vor der Mandatierung berechnet.

Eine Mindestprovision gibt es nicht. Rückzahlungen für den Zeitraum ab Mandatierung sowie die spätere monatliche Mietersparnis bleiben vollständig beim Mieter.

Mietpreisbremse 2026: Miete kostenlos prüfen lassen

Fassen wir zusammen.

Die Mietpreisbremse begrenzt bei vielen neuen Mietverträgen die zulässige Anfangsmiete grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent.

Ob Ihre Wohnung darunterfällt, hängt von Ihrem Wohnort, dem Zeitpunkt Ihres Mietvertrags und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.

Selbst wenn Ihr Vertrag bereits unterschrieben ist, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ihre Miete senken und zu viel gezahltes Geld zurückfordern.

Sie müssen also nicht automatisch für immer die Miete bezahlen, die ursprünglich im Vertrag vereinbart wurde.

Wenn Sie wissen möchten, ob Sie zu viel Miete zahlen, können Sie Ihre Wohnung kostenlos über Mietono prüfen lassen.

Besuchen Sie dafür mietono.de.

Mietono – Mietpreisbremse prüfen, Miete senken und mögliche Rückzahlungen durchsetzen lassen.