Rechte und Pflichten als Mieter: Der Überblick 2026

Miethöhe: Wie viel der Vermieter verlangen darf

Bei Vertragsschluss gilt in Gebieten mit Mietpreisbremse die Grenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus 10 % (§ 556d BGB). Liegt die Miete darüber, haben Sie Anspruch auf Auskunft (§ 556g Abs. 3 BGB), auf Senkung und auf Rückzahlung nach einer Rüge.

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nur auf drei Wegen erhöhen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Ihrer Zustimmung (§ 558 BGB), nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) oder nach einer vertraglich vereinbarten Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB).

Mieterhöhung: Ihre Rechte

• Wartefrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung.
• Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in vielen Städten per Verordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Begründung: etwa mit Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
• Überlegungsfrist: bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter klagen (§ 558b BGB).

Nebenkosten: Abrechnung und Einsicht

Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die im Vertrag vereinbart sind. Er muss jährlich und spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Sie dürfen die Belege einsehen und haben zwölf Monate Zeit für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 BGB). Seit 2023 werden CO₂-Kosten der Heizung je nach Energiebilanz des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

Mängel und Mietminderung

Ist die Wohnung mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch, soweit die Tauglichkeit eingeschränkt ist (§ 536 BGB). Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Die Höhe hängt vom Einzelfall ab; Tabellen aus Urteilen geben nur Anhaltspunkte. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt, statt pauschal zu kürzen.

Wohnen im Alltag: Renovierung, Haustiere, Untervermietung

• Schönheitsreparaturen: Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich sind Renovierungsklauseln unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14). Starre Fristenpläne sind ebenfalls unwirksam.
• Haustiere: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam; es kommt auf eine Abwägung im Einzelfall an (BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12). Kleintiere sind grundsätzlich erlaubt.
• Untervermietung: Bei einem berechtigten Interesse, etwa aus beruflichen oder finanziellen Gründen, können Sie die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung verlangen (§ 553 BGB).

Ihre Pflichten als Mieter

• Miete pünktlich zahlen, in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats (§ 556b BGB).
• Wohnung pfleglich behandeln und ausreichend lüften und heizen.
• Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB), sonst drohen Schadensersatz und der Verlust der Minderung.
• Besichtigungen dulden, wenn es einen sachlichen Grund gibt und sie rechtzeitig angekündigt werden.
• Hausordnung und Ruhezeiten einhalten.

Kündigung und Auszug

Mieter können unbefristete Verträge mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB). Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB); seine Frist verlängert sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate. Gerät ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, droht die fristlose Kündigung; zahlt er innerhalb der Schonfrist vollständig nach, wird sie unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Der Gesetzentwurf von 2026 will diese Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken.

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