Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmiete

Staffelmiete oder Indexmiete: Welche Berechnung brauche ich?

Eine steigende Miete kann auf unterschiedlichen Vereinbarungen beruhen. Stehen im Vertrag konkrete Eurobeträge für bestimmte Zeiträume, spricht das für eine Staffelmiete. Wird die Miete an einen Preisindex gekoppelt, ist eine Indexmietvereinbarung zu prüfen. Bezeichnung und genaue Klausel müssen zusammen betrachtet werden.

Dieser Beitrag ergänzt die allgemeine Anleitung zur Berechnung der zulässigen Miete mit dem Mietspiegel. Alle Zahlenbeispiele sind frei gewählte Modellwerte und keine aktuellen Mietspiegel- oder Inflationswerte. Gesetzes- und Quellenstand: 10. November 2026.

Ausgangsmiete prüfen: Vergleichsmiete mal Wohnfläche mal 1,1

Beginnen Sie mit der Frage, ob die Mietpreisbremse für den Vertrag anwendbar ist. Dafür sind insbesondere die Landesverordnung zum maßgeblichen Zeitpunkt und mögliche Ausnahmen wichtig. Die Länderübersicht und der Ratgeber zu den Ausnahmen helfen bei der Vorbereitung.

Ohne entgegenstehende Sonderregel ergibt sich die Grundgrenze nach § 556d BGB aus der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 %. Nutzen Sie den sachlich und zeitlich passenden Mietspiegel und ordnen Sie die Wohnung nach dessen Methode ein.

Vereinfachte Grundrechnung: Vergleichsmiete je Quadratmeter × Wohnfläche × 1,1 = Grundgrenze der Nettokaltmiete.

Beispiel: Eine angenommene Vergleichsmiete von 12 Euro je Quadratmeter ergibt bei 60 Quadratmetern eine Grundgrenze von 792 Euro. Sind 980 Euro nettokalt vereinbart, beträgt die rechnerische Differenz 188 Euro im Monat. Ein Rückforderungsanspruch steht damit noch nicht fest: Vormiete, Modernisierung, Möblierung, die erforderliche Rüge und weitere Voraussetzungen müssen geprüft werden.

Warmmiete und Nettokaltmiete dürfen dabei nicht vermischt werden. Bei einer eingerichteten Wohnung beachten Sie zusätzlich unseren Beitrag zur Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen.

Staffelmiete: Für jede Stufe den richtigen Zeitpunkt prüfen

§ 557a Absatz 4 BGB wendet die Vorschriften der Mietpreisbremse auf jede Mietstaffel an. Bei der zweiten und weiteren Staffeln tritt für die Berechnung der Grenze der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jeweiligen Staffel an die Stelle des Mietbeginns.

Sie sollten daher nicht sämtliche zukünftigen Staffeln mit nur einem heutigen Mietspiegelwert vergleichen. Die Vergleichsmiete und die rechtlichen Voraussetzungen sind dem jeweils maßgeblichen Zeitraum zuzuordnen. Ein bei Vertragsabschluss vereinbarter Staffelplan macht eine Überschreitung der Mietpreisbremse nicht automatisch wirksam.

Das Gesetz enthält zugleich eine wichtige Besonderheit: Eine in einer vorherigen Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Fällt ein späterer Vergleichswert niedriger aus, folgt daraus also nicht ohne Weiteres eine Senkung unter diese bereits wirksam begründete Miete.

Prüfen Sie außerdem die Staffelvereinbarung selbst. Sie muss nach § 557a BGB schriftlich vereinbart sein und die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag ausweisen. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Wirksamkeit der Vereinbarung und die zulässige Höhe der einzelnen Stufe sind getrennte Fragen.

Beispiel für drei Staffeln: Warum der alte Betrag wichtig bleibt

Für das folgende eigenständige Modell unterstellen wir eine wirksame Staffelvereinbarung, die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf jede betrachtete Stufe und keine weiteren Ausnahmen. Die angegebenen Grundgrenzen enthalten den Zehn-Prozent-Aufschlag bereits. Sie sind hypothetische Werte, keine Vorhersage künftiger Mietspiegel.

Die rechnerischen Überschreitungen betragen damit 20, 45 und 85 Euro pro Monat. Für die dritte Staffel ist die frühere wirksame Miethöhe von 905 Euro zu berücksichtigen. Welche Beträge tatsächlich zurückgefordert werden können, hängt zusätzlich vom jeweiligen Zahlungszeitraum, der Rüge und der Verjährung ab.

Erstellen Sie für Ihren Fall eine solche Zeitleiste mit den echten Staffelbeträgen und Terminen. Lassen Sie die Vergleichsmieten und die rechtlich wirksamen Vorstufen prüfen, bevor Sie aus den Differenzen eine Forderung bilden.

Indexmiete: Die Mietpreisbremse greift an der Ausgangsmiete

Nach § 557b Absatz 4 BGB gelten §§ 556d bis 556g BGB nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung. Eine wirksame Indexklausel bedeutet deshalb nicht, dass die ursprüngliche Miethöhe ungeprüft bleiben müsste.

Umgekehrt wird eine spätere Indexanpassung nicht jedes Mal erneut an der aktuellen Mietspiegelgrenze zuzüglich 10 % gemessen. Für diese Anpassung sind insbesondere die wirksame Vereinbarung, die passende Berechnungsbasis und die Anforderungen aus § 557b BGB entscheidend.

Ist die Ausgangsmiete möglicherweise überhöht, lassen Sie auch die Auswirkungen auf spätere Berechnungen prüfen. Aus einer korrekten Prozentrechnung folgt noch nicht, dass der zugrunde gelegte Ausgangsbetrag rechtlich richtig war. Ausgangsmietenprüfung und Rechenprüfung gehören deshalb zusammen.

Indexänderung berechnen: Zwei Indexstände statt Punkte vergleichen

Das Statistische Bundesamt erläutert die Berechnung aus zwei Indexständen. Für den zu betrachtenden Zeitraum lautet die prozentuale Veränderung:

(Neuer Indexstand ÷ alter Indexstand − 1) × 100

In einem weiteren, getrennten Beispiel nehmen wir eine rechtlich zulässige Ausgangsmiete von 800 Euro und fiktive Indexstände von 120 und 126 an. Die Veränderung beträgt (126 ÷ 120 − 1) × 100 = 5 %. Der rein rechnerisch angepasste Betrag wäre 800 × 1,05 = 840 Euro.

Der Anstieg um sechs Indexpunkte entspricht hier also nicht einer Erhöhung um sechs Prozent. Ebenso wenig lässt sich einfach eine gerade veröffentlichte jährliche Inflationsrate auf jeden beliebigen Vertragszeitraum übertragen. Die für Ihre Vereinbarung passenden Monate und die Berechnungsbasis müssen nachvollziehbar sein.

Beide Indexwerte müssen vergleichbar sein und aus derselben Basisreihe stammen. Bei einer Umbasierung sollten Werte nicht aus unterschiedlichen Reihen zusammengemischt werden. Die amtlichen Monatswerte, Erläuterungen und Hinweise zur Rechenhilfe finden Sie auf der Destatis-Themenseite zum Verbraucherpreisindex.

Ab wann ist eine Indexanpassung zu zahlen?

Eine Indexänderung wird nicht allein deshalb fällig, weil ein neues Kalenderjahr begonnen hat. Nach § 557b Absatz 3 BGB muss die Mietänderung in Textform geltend gemacht werden. Die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten. Beispiel: Geht eine im Übrigen wirksame Erklärung am 10. November zu, ist der angepasste Betrag grundsätzlich ab 1. Januar des Folgejahres zu zahlen.

Während der Indexmiete muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben; § 557b Absatz 2 enthält dazu Sonderregeln für bestimmte andere Erhöhungen. Eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Nicht jede weitere mietrechtliche Regel lässt sich jedoch durch einen einfachen Vergleich mit dem Index ersetzen.

Checkliste für die Prüfung Ihrer Staffel- oder Indexmiete

1. Vertragsart bestimmen: Vollständige Klausel lesen und Staffelbeträge oder Indexbindung erfassen.
2. Ausgangsmiete und Anwendbarkeit prüfen: Ort, Zeitpunkt, Wohnungsmerkmale, Landesverordnung und mögliche Ausnahmen zusammentragen.
3. Zeitachse erstellen: Mietbeginn, Staffeltermine, Anpassungsschreiben und deren Zugang dokumentieren.
4. Passende Werte zuordnen: Vergleichsmiete zum relevanten Zeitpunkt oder vergleichbare Indexstände für den vereinbarten Zeitraum verwenden.
5. Rechnung und Form prüfen: Eurobeträge, Prozentsatz, Jahresabstand und Wirksamkeitsdatum gesondert kontrollieren.
6. Ansprüche rechtlich prüfen lassen: Tatsächliche Zahlungen, Rüge, Auskünfte des Vermieters und mögliche Verjährung zuordnen.

Für diese Prüfung helfen Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen, der Staffelplan oder alle Indexanpassungsschreiben, Zahlungsnachweise und bereits versandte Erklärungen. Tragen Sie fehlende Angaben als offene Punkte ein, statt die Berechnungsbasis zu schätzen.

Zu hohe Miete: Rückforderung und Prüfung mit Mietono

Eine rechnerische Differenz und ein durchsetzbarer Rückzahlungsanspruch sind nicht gleichzusetzen. § 556g BGB knüpft die Rückforderung unter anderem an eine Rüge gegenüber dem Vermieter. Für neuere Mietverhältnisse kann die rechtzeitige Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn eine Rückforderung ab Mietbeginn ermöglichen, wenn das Mietverhältnis bei Zugang noch läuft. Für bis einschließlich 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse gilt die Übergangsregelung.

Bei mehreren Mietstaffeln oder späteren Indexanpassungen sollten die Rüge und die einzelnen Zahlungszeiträume im Zusammenhang geprüft werden. Verlassen Sie sich nicht auf die pauschale Annahme, eine neue Erhöhung mache sämtliche älteren Zahlungen wieder rückforderbar. Verjährung ist zusätzlich zu beachten. Der Ratgeber zur Rüge erläutert die allgemeinen Anforderungen.

Starten Sie mit der kostenlosen Mietono-Vorprüfung und halten Sie die Vereinbarungen sowie die Erhöhungsschreiben bereit. Beschreiben Sie die Staffel- oder Indexmiete in den Hinweisen zu Ihrem Fall. Nach der Mandatierung prüft die unabhängige Partnerkanzlei die konkrete Rechtslage und übernimmt die Durchsetzung.

Bei Mietono erhält die Partnerkanzlei nur einen Anteil der Erstattung vor Mandat, im eigenen Fallbestand durchschnittlich 29,1 % inklusive Umsatzsteuer. Grundlage ist die Auswertung aller von uns betreuten Mietpreisbremse-Fälle seit August 2025, Stand 1. November 2026. Der individuelle Satz wird vor dem ersten Schreiben genannt; die Erstattung ab Mandat bleibt honorarfrei. Einzelheiten stehen auf der Kostenseite.

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