# BGH VIII ZR 45/19 und 292/19: Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist wirksam

> Der Bundesgerichtshof hat am 27. Mai 2020 entschieden, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 wirksam ist (VIII ZR 45/19). Ihre Begründung war als Drucksache auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses veröffentlicht; das ist eine amtliche und leicht zugängliche Stelle. Die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets hält sich im Beurteilungsspielraum des Senats. Für Berliner Mietverträge seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse damit grundsätzlich.

Quelle: https://mietono.de/rechtsprechung/bgh-viii-zr-45-19/ · Stand: 8. November 2026 · Redaktion Mietono, fachlich geprüft von Deniss Danilciks

## Steckbrief
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Leitentscheidung: Urteil vom 27. Mai 2020, VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 (zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt)
- Begleitentscheidung: Hinweisbeschluss vom 27. Mai 2020, VIII ZR 292/19 (§ 552a ZPO)
- ECLI (292/19): ECLI:DE:BGH:2020:270520BVIIIZR292.19.0
- Vorinstanzen (292/19): AG Berlin-Mitte, 121 C 149/18 (14.02.2019); LG Berlin, Zivilkammer 67, 67 S 80/19 (10.10.2019)
- Ausgang (292/19): Revision nach dem Hinweis zurückgenommen
- Verordnung: Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (Verordnung 17/186) vom 28.04.2015, GVBl. S. 101, in Kraft ab 01.06.2015

## Kernaussagen mit Fundstelle
1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist in einer den Anforderungen des Senats gerecht werdenden Weise veröffentlicht worden und daher nicht wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung unwirksam. (VIII ZR 292/19, Rn. 6)
2. Die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt hält sich im Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers. (VIII ZR 292/19, Rn. 7, 18)
3. „Amtliche Stelle“ heißt nicht, dass der Verordnungsgeber selbst veröffentlichen muss; ausgeschlossen ist nur die Veröffentlichung durch Private wie Mieter- oder Vermieterverbände. (VIII ZR 292/19, Rn. 14)
4. „Leicht zugänglich“ heißt nicht „mühelos auffindbar“; im Internet abrufbare Informationen sind im Allgemeinen leicht zugänglich. (VIII ZR 292/19, Rn. 16)
5. Eine fehlende Veröffentlichung wäre ohne Weiteres ein evidenter, wesentlicher Mangel; auf die Evidenzrechtsprechung des BVerfG kann sich ein Gericht nicht berufen. (VIII ZR 292/19, Rn. 9, 10)
6. Die verfassungsrechtliche Prüfung durch das BVerfG ersetzt nicht die fachgerichtliche Prüfung, ob die Verordnung die Ermächtigungsgrundlage einhält. (VIII ZR 292/19, Rn. 13)

## Der Fall VIII ZR 292/19 in Zahlen
Position | Betrag | 
Vereinbarte Nettokaltmiete | 578,90 € | 
Vom Mieter angenommene zulässige Miete | 414,55 € | 
Vom Amtsgericht festgestellte zulässige Miete | 393,07 € | 
Senkung je Monat | 185,83 € | 
Senkung in Prozent der vereinbarten Miete | rund 32 % | 
Senkung auf ein Jahr gerechnet | 2.229,96 € | 
Die Vermieterin hatte in allen Instanzen eingewandt, die Berliner Verordnung sei nichtig, weil ihre Begründung nicht ordnungsgemäß veröffentlicht und nicht erkennbar sei, ob die Voraussetzungen im ganzen Stadtgebiet vorlägen. Die Höhe der Vergleichsmiete griff sie im Revisionsverfahren nicht mehr an (Rn. 19).

## Warum die Veröffentlichung genügte
Der Senat von Berlin hatte die Verordnung samt Begründung dem Abgeordnetenhaus als „Vorlage zur Kenntnisnahme“ nach Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin übersandt. Das Abgeordnetenhaus veröffentlicht solche Vorlagen regelmäßig als Drucksache im Internet (Rn. 14, 15).
Der BGH hält das für ausreichend: Der Senat durfte davon ausgehen, dass das Parlament die Begründung in üblicher Weise öffentlich macht, und hatte sie nicht als intern gekennzeichnet (Rn. 15). Dass Berlin nicht darauf hinwies, wo die Begründung steht, schadet nicht. Sie sei „mit den üblichen Suchhilfen im Internet – sogar mühelos – abrufbar“ (Rn. 16).
Das Berufungsgericht hat zwar mit rechtsfehlerhafter Begründung, jedoch im Ergebnis zutreffend angenommen, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam ist.
VIII ZR 292/19, Rn. 8

## Der Fehler des Landgerichts
Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hatte die Wirksamkeit mit einer anderen Begründung bejaht: Ein Verfahrensfehler führe nach der Rechtsprechung des BVerfG nur bei Evidenz zur Nichtigkeit. Der BGH weist das zurück (Rn. 9, 10). Die Begründungspflicht habe materiell-rechtlichen Gehalt; eine fehlende Veröffentlichung wäre ohnehin evident. Es ist dieselbe Kammer, die 2017 und 2018 die Mietpreisbremse dem BVerfG vorgelegt hatte.

## Warum ganz Berlin ausgewiesen werden durfte
Der Senat von Berlin hatte die Indikatoren des § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB mit aussagekräftigem Datenmaterial belegt (S. 5 ff. der Verordnungsbegründung) und die geplanten Maßnahmen beschrieben (Rn. 18). Das BVerfG hatte schon 2019 festgestellt, dass Berlin wegen seiner polyzentrischen Struktur als einheitlicher Wohnungsmarkt betrachtet werden durfte (1 BvL 1/18, Rn. 116). Der BGH kommt fachgerichtlich zum selben Ergebnis.

## Berlin und Hessen im Vergleich
Kriterium | Hessen 2015 | Berlin 2015 | 
Begründung bei Inkrafttreten | nur Entwurf | fertige Begründung | 
Veröffentlichung | frühestens 2017 auf der Ministeriumsseite | als Drucksache des Abgeordnetenhauses | 
Ergebnis | nichtig (VIII ZR 130/18) | wirksam (VIII ZR 45/19) | 
Der Unterschied liegt nicht im Inhalt der Mietpreisbremse, sondern allein in der formellen Sorgfalt des Verordnungsgebers.

## Was das für Berliner Mieter bedeutet
- Der Einwand, die Berliner Mietpreisbremse sei unwirksam, ist für die Verordnung von 2015 erledigt. Der BGH hat dies auch im Modernisierungsurteil VIII ZR 369/18 (Rn. 39) wiederholt.
- Gestritten wird seither über die Höhe: Mietspiegelfeld, Spanneneinordnung mit der Orientierungshilfe, Vormiete, Modernisierung. Im Fall 292/19 ging es am Ende um 185,83 € im Monat.
- Wie die Berechnung mit dem Berliner Mietspiegel 2026 konkret funktioniert, zeigt unser Beitrag Mietpreisbremse in Berlin.

## Verfahrensgang
- 28.04.2015: Senat von Berlin erlässt die Mietenbegrenzungsverordnung; Begründung an das Abgeordnetenhaus (Drucksache 17/2272)
- 01.06.2015: Inkrafttreten für das gesamte Stadtgebiet
- 10.07.2017: Mietbeginn im Fall 292/19: 57,89 m², 578,90 € netto
- 28.11.2017: Rüge; der Mieter hält 414,55 € für zulässig
- 14.02.2019: AG Berlin-Mitte stellt fest: geschuldet sind nur 393,07 €
- 10.10.2019: LG Berlin, Zivilkammer 67, bestätigt
- 27.05.2020: BGH: Urteil VIII ZR 45/19 und Hinweisbeschluss VIII ZR 292/19

## Häufige Fragen
### Ist die Berliner Mietpreisbremse wirksam?
Ja. Der BGH hat am 27. Mai 2020 entschieden, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2015 wirksam ist (VIII ZR 45/19).

### Was ist der Unterschied zwischen VIII ZR 45/19 und VIII ZR 292/19?
VIII ZR 45/19 ist das Urteil, das die Rechtsfrage entschieden hat. VIII ZR 292/19 ist ein Hinweisbeschluss vom selben Tag, der auf dieses Urteil verweist und es zusammenfasst; die Revision wurde danach zurückgenommen.

### Wo ist die Begründung der Berliner Verordnung veröffentlicht?
Als Drucksache 17/2272 auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses Berlin (Verordnung 17/186).

### Durfte Berlin das ganze Stadtgebiet ausweisen?
Ja. Das hält sich nach BGH und BVerfG im Beurteilungsspielraum des Senats, weil Berlin als einheitlicher Wohnungsmarkt betrachtet werden durfte.

### Gilt das auch für Verträge nach 2020?
Das Urteil betrifft die Verordnung von 2015. Die späteren Berliner Verordnungen sind jeweils eigenständig zu beurteilen; nach unserem Stand gilt die Mietpreisbremse in ganz Berlin bis 31. Dezember 2029.

### Wie viel kann man in Berlin zurückbekommen?
Im Fall 292/19 sank die Miete um 185,83 € im Monat. In den von Mietono betreuten Berliner Fällen lag die Mietsenkung im Durchschnitt bei 311 € im Monat (Fälle seit August 2025).

## Zitiervorschlag
BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 –, NZM 2020, 551; BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 292/19

## Quellen
- [BGH, Beschluss vom 27.05.2020, VIII ZR 292/19 (Volltext, PDF)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2019/VIII_ZR_292-19.pdf?__blob=publicationFile&v=1)
- [BGH, Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18, Rn. 39 (Volltext, PDF)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR_369-18.pdf?__blob=publicationFile&v=1)
- [Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (Abgeordnetenhaus, vo17-186)](https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf)
- [BVerfG, 1 BvL 1/18, Rn. 108 bis 118](https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2019/07/lk20190718_1bvl000118.html)

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Kostenlose Prüfung: https://mietono.de/miete-pruefen/