# §§ 556d bis 556g BGB: Das Gesetz zur Mietpreisbremse Paragraf für Paragraf

> Die Mietpreisbremse besteht aus vier Paragrafen: § 556d BGB setzt die Grenze (Vergleichsmiete plus 10 %) und ermächtigt die Länder, § 556e BGB erlaubt eine höhere Vormiete und Modernisierungszuschläge, § 556f BGB nimmt Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen aus, und § 556g BGB regelt Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge und Rückforderung.

Quelle: https://mietono.de/ratgeber/paragraf-556d-bis-556g-bgb/ · Veröffentlicht: 2026-10-23 · Aktualisiert: 2026-10-23 · Redaktion Mietono

## Das Wichtigste in Kürze
- § 556d BGB: Grenze von Vergleichsmiete plus 10 % und Ermächtigung der Länder.
- § 556e BGB: Vormiete und Modernisierungszuschlag; § 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung.
- § 556g BGB: Teilunwirksamkeit, Auskunftspflicht, Rüge, Rückforderung.
- Ein Regierungsentwurf von 2026 (BT-Drs. 21/6807) will Möblierung, Kurzzeitvermietung und Indexmiete neu regeln.

## § 556d BGB: Die Grenze und die Länderermächtigung
Absatz 1 bestimmt den Kern: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen, darf die Miete zu Beginn die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen.

Absatz 2 ermächtigt die Landesregierungen, diese Gebiete per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre zu bestimmen, und nennt Indikatoren für einen angespannten Markt: überdurchschnittlich steigende Mieten, eine hohe Mietbelastung der Haushalte, wachsende Bevölkerung ohne entsprechenden Neubau und geringen Leerstand. Die Verordnung muss begründet werden. Fehlt eine veröffentlichte Begründung, ist sie unwirksam (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, VIII ZR 130/18). Die Ermächtigung ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

## § 556e BGB: Vormiete und vorherige Modernisierung
Absatz 1: War die Vormiete höher als die Grenze, darf der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren. Unberücksichtigt bleiben Minderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. So soll verhindert werden, dass die Vormiete kurz vor dem Wechsel künstlich erhöht wird.

Absatz 2: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf er die Grenze um den Betrag überschreiten, der bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB zulässig wäre.

## § 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung
Satz 1 nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Satz 2 nimmt die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung aus. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der einen Vergleich mit einem Neubau rechtfertigt, mit Investitionen von etwa einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung.

## § 556g BGB: Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge
- Abs. 1: Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Zu viel Gezahltes ist nach Bereicherungsrecht herauszugeben.

- Abs. 1a (seit 2019): Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss er vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform Auskunft geben. Tut er das nicht, kann er sich nicht darauf berufen; holt er es nach, erst zwei Jahre später.

- Abs. 2: Zurückfordern kann der Mieter nur, wenn er den Verstoß gerügt hat. Bei Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und fortbestehendem Mietverhältnis wirkt sie ab Beginn (seit 1. April 2020), sonst ab Zugang. Hat der Vermieter nach Abs. 1a Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.

- Abs. 3: Auskunftsanspruch des Mieters über die Tatsachen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind, soweit der Vermieter sie unschwer geben kann.

- Abs. 4: Rüge und Auskunft bedürfen der Textform.

## Die Reformen im Zeitverlauf
DatumGesetzWesentliche Änderung

 | 1. Juni 2015 | Mietrechtsnovellierungsgesetz | Einführung der §§ 556d bis 556g BGB

 | 1. Januar 2019 | Mietrechtsanpassungsgesetz | Vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a), einfache Rüge

 | 1. April 2020 | Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Mietpreisbremse | Verlängerung bis 2025, Rückforderung ab Mietbeginn bei Rüge binnen 30 Monaten

 | Juli 2025 | Verlängerungsgesetz | Ermächtigung der Länder bis 31. Dezember 2029

 | Entwurf 2026 | BT-Drs. 21/6807 | Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag, Indexmiete, Schonfrist (noch nicht in Kraft)

## Der Gesetzentwurf von 2026
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen (BT-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026). Er will die Ausnahme für Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch durch eine Grenze von grundsätzlich sechs Monaten rechtssicher machen, den Möblierungszuschlag gesetzlich begrenzen und eine Auskunftspflicht darüber einführen. Ohne Auskunft soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten. Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnlagen jährlich begrenzt werden. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht.

Für die Praxis heißt das: Gerade bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitverträgen, in denen die Mietpreisbremse bislang oft umgangen wurde, dürfte die Durchsetzung künftig einfacher werden.

## Häufige Fragen
### Welcher Paragraf regelt die Mietpreisbremse?
§ 556d BGB setzt die Grenze, ergänzt durch §§ 556e, 556f und 556g BGB zu Ausnahmen, Auskunft, Rüge und Rückforderung.

### Was regelt § 556g BGB?
Die Rechtsfolgen eines Verstoßes: Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung, vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters, Rüge, Rückforderung und Auskunftsanspruch des Mieters.

### Ist das Gesetz zur Mietrechtsreform 2026 schon in Kraft?
Der Regierungsentwurf liegt als BT-Drucksache 21/6807 vor. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das bisherige Recht.

## Fakten auf einen Blick
| | |
|---|---|
| § 556d BGB | Grenze und Gebietsverordnungen |
| § 556e BGB | Vormiete, vorherige Modernisierung |
| § 556f BGB | Neubau, umfassende Modernisierung |
| § 556g BGB | Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge |
| Eingeführt | 1. Juni 2015 |
| Letzte Verlängerung | bis 31.12.2029 |

## Quellen
- [§ 556d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [§ 556e BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html)
- [§ 556f BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)
- [§ 556g BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html)
- [Art. 229 § 51 EGBGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__51.html)
- [BGH, Urteil vom 17.07.2019, VIII ZR 130/18](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20130/18)
- [BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u. a.](https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2019/07/lk20190718_1bvl000118.html)
- [LTO: Bundestag verlängert Mietpreisbremse bis 2029](https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bundestag-verlaengert-mietpreisbremse-bis-2029)
- [Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf)
- [BMJV: Gesetzentwurf Miete II, Pressemitteilung vom 29.04.2026](https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/0429_Miete_II.html)

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