# Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel: So wird die zulässige Miete berechnet

> Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen am Ort, gebildet aus Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB). Meist ergibt sie sich aus dem Mietspiegel. Die zulässige Miete unter der Mietpreisbremse ist diese Vergleichsmiete plus 10 %.

Quelle: https://mietono.de/ratgeber/ortsuebliche-vergleichsmiete-mietspiegel/ · Veröffentlicht: 2026-10-26 · Aktualisiert: 2026-11-12 · Redaktion Mietono

## Das Wichtigste in Kürze
- Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB).
- Zulässige Miete unter der Mietpreisbremse: Vergleichsmiete pro m² × Wohnfläche × 1,1.
- Maßgeblich ist die Vergleichsmiete bei Mietbeginn; eine neue Tabelle gilt nicht automatisch rückwirkend.
- Gemeinden über 50.000 Einwohner müssen einen Mietspiegel haben.

## Was § 558 Abs. 2 BGB definiert
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Den Betrachtungszeitraum hat der Gesetzgeber 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, damit kurzfristige Ausschläge weniger durchschlagen.

Die Vergleichsmiete ist zweifach wichtig: als Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag (§ 558 BGB) und als Bezugsgröße der Mietpreisbremse bei Vertragsschluss (§ 556d BGB).

## Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)

 | Erstellung | von Gemeinde oder Interessenvertretern erstellt oder anerkannt | nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen

 | Aktualisierung | soll alle zwei Jahre angepasst werden | alle zwei Jahre anzupassen, alle vier Jahre neu zu erstellen

 | Wirkung vor Gericht | Indiz | Vermutung, dass er die Vergleichsmiete wiedergibt

Seit dem Mietspiegelreformgesetz (in Kraft seit 1. Juli 2022) müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen; die Übergangsfristen liefen bis 1. Januar 2023 (einfach) bzw. 1. Januar 2024 (qualifiziert) ab.

## So lesen Sie Ihren Mietspiegel
- Tabellenfeld bestimmen: Baujahr bzw. Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Wohnlage. Daraus ergibt sich eine Spanne mit Mittelwert pro Quadratmeter.

- Merkmale berücksichtigen: Viele Mietspiegel arbeiten mit Zu- und Abschlägen oder Orientierungshilfen, etwa für Bad, Küche, Balkon, Bodenbelag oder Energieeffizienz.

- Wert innerhalb der Spanne einordnen: Überwiegen wohnwerterhöhende Merkmale, liegt die Vergleichsmiete über dem Mittelwert, sonst darunter.

- Grenze berechnen: Vergleichsmiete pro m² × Wohnfläche × 1,1 = zulässige Nettokaltmiete.

Beispiel: Mittelwert 10,80 €/m², zwei wohnwerterhöhende Merkmale, eingeordnet bei 11,40 €/m². Wohnfläche 72 m². Zulässig: 11,40 € × 72 × 1,1 = 902,88 €. Vereinbart sind 1.150 €: Überschreitung 247,12 € im Monat.

## Rechner: Ist meine Miete zu hoch?
Tragen Sie die Vergleichsmiete aus Ihrem Mietspiegel, die Wohnfläche und Ihre Nettokaltmiete ein. Der Rechner zeigt die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse und die mögliche Überzahlung.

Vergleichsmiete (€/m²)
Wohnfläche (m²)
Ihre Nettokaltmiete (€)
Bitte alle drei Werte eintragen.

Vereinfachte Rechnung ohne Vormiete, Modernisierung und Ausnahmen. Die genaue Prüfung übernimmt die Partnerkanzlei.

## Wenn es keinen Mietspiegel gibt
Dann kann die Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen ermittelt werden (§ 558a BGB). Im Prozess entscheidet das Gericht oft auf Grundlage eines Gutachtens. Auch Mietspiegel benachbarter, vergleichbarer Gemeinden können herangezogen werden.

## Typische Streitpunkte
- Wohnfläche: Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche. Weicht sie erheblich von der vertraglichen ab, kann auch das die Miete beeinflussen.

- Einordnung in die Spanne: Vermieter argumentieren mit Ausstattung und Lage nach oben, Mieter mit Mängeln und Lärm nach unten.

- Möblierung und Stellplätze: Zuschläge müssen gesondert bewertet werden. Der Gesetzentwurf von 2026 will den Möblierungszuschlag begrenzen und offenlegen lassen.

- Stichtag: Maßgeblich ist die Vergleichsmiete bei Mietbeginn. Eine aktuelle Mietspiegeltabelle darf nicht automatisch auf frühere Mietverhältnisse übertragen werden. Die Kanzlei prüft, welche Ausgabe und weiteren Nachweise den konkreten Zeitpunkt abbilden.

Die Berechnung übernimmt bei Mietono die Partnerkanzlei. Sie zahlen nur bei Erfolg aus der Rückzahlung, im Durchschnitt 29,1 %.

## Häufige Fragen
### Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die übliche Nettokaltmiete für vergleichbare Wohnungen am Ort, gebildet aus Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB).

### Welcher Mietspiegel gilt für die Mietpreisbremse?
Für die Mietpreisbremse ist die Vergleichsmiete bei Mietbeginn maßgeblich. Welche Mietspiegelausgabe und gegebenenfalls weiteren Nachweise diesen Zeitpunkt abbilden, ist im Einzelfall zu prüfen. Eine neu veröffentlichte Tabelle gilt nicht automatisch rückwirkend.

### Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; vor Gericht wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.

### Muss jede Stadt einen Mietspiegel haben?
Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit dem Mietspiegelreformgesetz dazu verpflichtet.

## Fakten auf einen Blick
| | |
|---|---|
| Betrachtungszeitraum | 6 Jahre |
| Formel | €/m² × Fläche × 1,1 (ohne Ausnahmen/Zuschläge) |
| Einfacher Mietspiegel | § 558c BGB, Indizwirkung |
| Qualifizierter Mietspiegel | § 558d BGB, Vermutungswirkung |
| Mietspiegelpflicht | ab 50.000 Einwohnern |
| Vergleichsmiete | zum maßgeblichen Mietbeginn |

## Quellen
- [§ 558 BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html)
- [§ 558c BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html)
- [§ 558d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 556d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [Haufe: Reform des Mietspiegelrechts in Kraft (1. Juli 2022)](https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietspiegel-reform-immobilienbranche-gegen-ausweitung_84342_484664.html)
- [Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026](https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf)

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