# Mietpreisbremse München: Grundpreis, Zuschläge und die zulässige Miete nach dem Mietspiegel 2025

> In München gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel 2025 in drei Teilen: Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr, Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung sowie gegebenenfalls nicht umgelegte Betriebskosten. Im fiktiven Beispiel einer 58-m²-Wohnung mit Vertrags- und Mietbeginn im Juli 2025 ergeben die angenommenen Merkmale 15,22 €/m². Ohne begründete Abweichungen, höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge oder Ausnahmen ergibt die Grundregel rund 971 € nettokalt. Für ältere Mietbeginne ist die passende Datengrundlage zu prüfen. In den Münchner Fällen von Mietono sank die Miete seit August 2025 im Durchschnitt um 394 € im Monat.

Quelle: https://mietono.de/ratgeber/mietpreisbremse-muenchen/ · Veröffentlicht: 2026-11-03 · Aktualisiert: 2026-11-14 · Redaktion Mietono

## Das Wichtigste in Kürze
- München steht in der Anlage zur aktuellen bayerischen Mieterschutzverordnung; sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029.
- Der qualifizierte Mietspiegel 2025 nennt durchschnittlich 15,38 €/m², bei Neuverträgen 17,06 €/m².
- Für Verträge vor August 2019 ist die Geltung wegen einer gerichtlich beanstandeten Verordnung besonders zu prüfen.
- Möblierung allein schließt die Mietpreisbremse nicht aus. Der Mietspiegel 2025 ist auf möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar; Vergleichsmiete, Zuschlag und Ausnahmen sind gesondert zu prüfen.

## Gilt die Mietpreisbremse für Ihren Münchner Vertrag?
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Die Stadt München nennt für entsprechende Vertragsabschlüsse den 7. August 2019. München ist in der Anlage zur aktuellen bayerischen Mieterschutzverordnung aufgeführt. Diese gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029; für ältere Fälle ist die damals geltende Fassung zu prüfen. Die erste Verordnung von 2015 hatten Gerichte wegen einer mangelhaft veröffentlichten Begründung beanstandet. Für Verträge aus der Zeit davor ist die Geltung deshalb im Einzelfall zu prüfen.

## Wie der Münchner Mietspiegel rechnet
Der Münchner Mietspiegel beruht auf einem Regressionsmodell. Er nennt keine Spanne je Tabellenfeld wie Berlin oder Hamburg, sondern einen Grundpreis, auf den Sie Zu- und Abschläge addieren. Die Summe ist die durchschnittliche ortsübliche Miete für Ihre Wohnung; Tabelle 4 der Broschüre nennt zusätzlich Spannen nach unten und oben. Die Dokumentation warnt ausdrücklich: Die Grundpreise allein sind keine Durchschnittsmieten.

Eine Münchner Besonderheit ist der erste Arbeitsschritt: Sind im Mietvertrag Betriebskosten in der Miete enthalten, also nicht gesondert umgelegt, werden sie nach Tabelle 1 berücksichtigt. Ein Vergleich Ihrer Miete mit dem Mietspiegel ist nur sauber, wenn beide dieselben Kosten enthalten.

## Schritt 1: Der Grundpreis (Tabelle 2)
Auszug aus der Grundpreistabelle des Mietspiegels 2025 (Euro je m² und Monat):

Wohnflächebis 19181949–19661967–19771978–19881999–2008
 | 45–46 m² | 13,28 | 13,21 | 13,38 | 13,30 | 13,89
 | 57–58 m² | 12,15 | 12,09 | 12,25 | 12,17 | 12,76
 | 65–66 m² | 11,71 | 11,64 | 11,81 | 11,72 | 12,32
 | 75–76 m² | 11,24 | 11,18 | 11,35 | 11,26 | 11,85
 | 89–90 m² | 10,68 | 10,62 | 10,79 | 10,70 | 11,29

Bei Zwischenwerten wie 80,3 m² gilt die nächsthöhere Flächenkategorie. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis: Eine 22-m²-Wohnung aus den 1970ern startet bei 19,46 €.

## Schritt 2: Zu- und Abschläge (Tabelle 3)
MerkmalZu- oder Abschlag je m²
 | Gute Lage | + 0,43 €
 | Beste Lage | + 2,10 €
 | Zentrale durchschnittliche Lage | + 0,80 €
 | Zentrale gute Lage | + 2,29 €
 | Zentrale beste Lage | + 2,70 €
 | Hochhaus bzw. Gebäude ab sechs Stockwerken über dem Erdgeschoss (Baujahr 1949–1998) | − 0,96 €
 | Wohnblock | − 1,13 €
 | Sehr einfacher Altbau | − 2,58 €
 | Einfacher Altbau | − 1,21 €
 | Guter Altbau | + 0,36 €
 | Einfacher Nachkriegsbau | − 1,14 €
 | Unvollständige Beheizung | − 2,21 €
 | Fußbodenheizung | + 1,00 €
 | Besondere Zusatzausstattung im Bad (z. B. modernisiertes Bad, bodengleiche Dusche, Handtuchheizkörper, Zweitbad) | + 0,62 €
 | Offene Küche | + 0,55 €
 | Einfacher Boden | − 1,12 €
 | Guter Boden | + 1,37 €
 | Modernisierter Boden | + 1,86 €
 | Balkon, Loggia oder Terrasse | + 0,55 €
 | Modernisierte Fenster (Baujahr vor 1949) | + 2,10 €

Jedes Merkmal hat in der Broschüre genaue Voraussetzungen, etwa Baujahresgrenzen. Die Lage ergibt sich aus dem Stadtplan des Mietspiegels, nicht aus dem Exposé. Gerade „beste“ und „zentrale“ Lagen werden in Inseraten oft großzügiger beschrieben, als der Mietspiegel sie einstuft.

## Durchgerechnet: 58 m² in Sendling, Baujahr 1972
Fiktive Wohnung mit Vertrags- und Mietbeginn im Juli 2025. Die Tabellenzuordnung und sämtliche Zuschlagsvoraussetzungen werden für das Beispiel angenommen: gute Lage, Balkon, ein 2019 oder später im erforderlichen Umfang modernisiertes Bad und ein vom Vermieter gestellter guter Boden. Begründete Spannenabweichungen, eine höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge und gesetzliche Ausnahmen werden für die Rechnung ausgeschlossen.

PostenEuro je m²
 | Grundpreis 57–58 m², Baujahr 1967–1977 | 12,25
 | Gute Lage | + 0,43
 | Balkon | + 0,55
 | Modernisiertes Bad | + 0,62
 | Guter Boden | + 1,37
 | Ortsübliche Vergleichsmiete | 15,22

- Grundgrenze unter den Beispielannahmen: 15,22 € × 58 m² × 1,1 = 971,04 €

- Bei vereinbarten 1.380 € nettokalt: Überzahlung 408,96 € pro Monat, rund 4.900 € im Jahr.

Zum Vergleich: Der Mietspiegel weist für Neuverträge im Durchschnitt 17,06 €/m² aus, die Durchschnittsmiete insgesamt liegt bei 15,38 €/m². Diese Durchschnittswerte sind keine Mietgrenze für eine bestimmte Wohnung. Ein Inseratspreis oberhalb eines Durchschnitts beweist allein keinen Verstoß; die individuelle Vergleichsmiete und mögliche gesetzliche Abweichungen sind zu prüfen.

Vergleichsmiete (€/m²)
Wohnfläche (m²)
Ihre Nettokaltmiete (€)
Bitte alle drei Werte eintragen.

## Möbliert und befristet: der Münchner Klassiker
Eine Möblierung oder Befristung allein schließt die Mietpreisbremse nicht aus. Der Mietspiegel für München 2025 ist auf möblierten Wohnraum allerdings nicht unmittelbar anwendbar. Vergleichsmiete und ein möglicher Möblierungsanteil müssen gesondert beurteilt werden. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und weitere besondere Wohnformen können nach § 549 BGB ausgenommen sein; die Vertragsüberschrift allein entscheidet das nicht. Auch die Ausnahmen und Abweichungen nach §§ 556e und 556f BGB bleiben zu prüfen.

## Häufige Fragen
### Wie berechne ich die Vergleichsmiete in München?
Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr aus Tabelle 2, plus Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung aus Tabelle 3, gegebenenfalls korrigiert um nicht umgelegte Betriebskosten.

### Wie hoch ist die Durchschnittsmiete laut Münchner Mietspiegel 2025?
15,38 €/m²; Neuverträge liegen im Mietspiegel bei 17,06 €/m², geänderte Bestandsmieten bei 14,47 €/m².

### Welche Zuschläge gibt es für die Lage?
Gute Lage + 0,43 €, beste Lage + 2,10 €, zentrale durchschnittliche Lage + 0,80 €, zentrale gute Lage + 2,29 €, zentrale beste Lage + 2,70 € je m².

### Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen in München?
Eine Möblierung allein ist kein Ausschlussgrund. Der Mietspiegel 2025 ist für möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar; Vergleichsmiete und Möblierungsanteil sind gesondert zu prüfen. Für vorübergehenden Gebrauch und andere besondere Wohnformen können Ausnahmen gelten.

## Fakten auf einen Blick
| | |
|---|---|
| Geltung | Stadtgebiet München; Umlandgemeinden gesondert prüfen |
| Wirksam seit | 07.08.2019 (Neufassung) |
| Befristet bis | 31.12.2029 |
| Mietspiegel | 2025, qualifiziert |
| Ø Vergleichsmiete | 15,38 €/m² (2023: 14,58 €/m²) |
| Ø Neuverträge im Mietspiegel | 17,06 €/m² |
| Ø Mietsenkung (Mietono, München) | 394 € pro Monat |

## Quellen
- [Landeshauptstadt München: Mietspiegel für München 2025, Broschüre](https://2025.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Mietspiegel_2025_Broschuere.pdf)
- [Dokumentation Mietspiegel für München 2025](https://2025.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Dokumentation_MS25.pdf)
- [Bayerische Mieterschutzverordnung: Laufzeit und Anlage mit München](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV2025/true)
- [Landeshauptstadt München: Hinweise zur Mietpreisbremse](https://stadt.muenchen.de/service/info/mietspiegel-uberprufung-von-mieterhohungen/1073941/n0/)
- [§ 556d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [§ 556e BGB: Vormiete und Modernisierungszuschlag](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html)
- [§ 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)
- [§ 556g BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html)
- [§ 558d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 549 BGB: besondere Wohnformen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html)

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