# Mietpreisbremse Köln: Den Kölner Mietspiegel richtig lesen und die zulässige Miete berechnen

> In Köln gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW bis Ende 2029. Maßstab ist meist der einfache Kölner Mietspiegel (April 2025), der Spannen nach Baualtersgruppe, Größe, Ausstattungsklasse und Wohnlage nennt. Für eine 65-m²-Wohnung von 1968 mit Heizung in mittlerer Lage sind das 7,10 bis 9,90 €/m²; zulässig sind damit höchstens rund 708 € nettokalt.

Quelle: https://mietono.de/ratgeber/mietpreisbremse-koeln/ · Veröffentlicht: 2026-11-06 · Aktualisiert: 2026-11-06 · Redaktion Mietono

## Das Wichtigste in Kürze
- In Köln gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung NRW, seit 1. März 2025 bis 31. Dezember 2029.
- Köln hat einen einfachen Mietspiegel (Stand April 2025), keinen qualifizierten.
- Im Streit kann deshalb ein Sachverständigengutachten über die Vergleichsmiete entscheiden.
- Die Spannen reichen je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Lage von 4,20 bis 17,90 €/m².

## Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Köln ist eine der 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW, die seit dem 1. März 2025 gilt und bis zum 31. Dezember 2029 befristet ist. Köln war auch in den früheren NRW-Verordnungen enthalten; für ältere Verträge prüft die Kanzlei die damals geltende Fassung.

## So ist der Kölner Mietspiegel aufgebaut
Der Kölner Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel, zusammengestellt bei der Rheinischen Immobilienbörse unter Mitarbeit unter anderem des Mietervereins Köln, des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, des Amts für Wohnungswesen und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Er nennt keine Mittelwerte, sondern nur Spannen, die „den Schwerpunkt des Marktes“ darstellen. Vier Merkmale bestimmen das Feld:

- Baualtersgruppe 1 bis 6: bis 1960, 1961 bis 1975, 1976 bis 1989, 1990 bis 2004, 2005 bis 2017, ab 2018.

- Größe A bis E: 30 bis 49,9 m², 50 bis 69,9 m², 70 bis 89,9 m², 90 bis 109,9 m², 110 bis 140 m². Balkon- und Terrassenflächen zählen in der Regel zu einem Viertel.

- Ausstattung 1 bis 3: ohne Heizung, mit Heizung, mit besonderer Ausstattung.

- Wohnlage: einfach, mittel, sehr gut.

## Die Originalwerte für Altbau und Nachkriegsbau
Gruppe 1, bezugsfertig bis 1960 (Ausstattung 2 = mit Heizung):

Größeeinfache Lagemittlere Lagesehr gute Lage
 | A 30–49,9 m² | 6,80–8,70 | 7,50–9,60 | 8,00–10,10
 | B 50–69,9 m² | 6,40–9,30 | 7,00–10,00 | 7,60–10,60
 | C 70–89,9 m² | 6,00–9,10 | 6,50–9,50 | 7,10–10,00
 | D 90–109,9 m² | 5,50–8,40 | 6,00–9,00 | 6,60–9,20

Gruppe 2, bezugsfertig 1961 bis 1975 (Ausstattung 2 mit Heizung / 3 besondere Ausstattung):

GrößeAusst.einfache Lagemittlere Lagesehr gute Lage
 | A 30–49,9 m² | 2 | 7,30–10,10 | 7,50–10,60 | 7,90–11,20
 | A 30–49,9 m² | 3 | 7,70–10,40 | 7,80–10,90 | 8,40–11,60
 | B 50–69,9 m² | 2 | 6,90–9,50 | 7,10–9,90 | 7,80–10,30
 | B 50–69,9 m² | 3 | 7,20–9,90 | 7,30–10,10 | 8,10–10,70
 | C 70–89,9 m² | 2 | 7,30–9,40 | 7,00–9,80 | 7,40–10,30
 | C 70–89,9 m² | 3 | 7,60–10,10 | 7,30–10,30 | 8,00–10,90

## Fünf Kölner Sonderregeln, die die Einordnung verschieben
- Unveränderte Altsubstanz: Bei Wohnungen der Gruppen 1 und 2, deren Altsubstanz weitgehend unverändert ist, liegen die Mieten laut Mietspiegel ca. 10 % unterhalb der Spannen.

- Heizung: Nur eine zentrale Versorgung aller Räume (auch Etagenheizung, Fernwärme) zählt als Heizung. Bei Einzel-, Elektro- oder Nachtspeicheröfen ist die Einordnung an der unteren Grenze der Spanne angemessen; einzelne Radiatoren gelten nicht als Heizung.

- Besondere Ausstattung verlangt mehrere Merkmale, etwa Parkett oder Naturstein, ein Zweitbad oder separates WC, Einbauküche, hochwertige Einbauschränke, großer Balkon oder Garten. Ein einzelnes Merkmal reicht nicht.

- Modernisierte Wohnungen orientieren sich an Gruppe 3, wenn Sanitär (neue Fliesen und Porzellan), Elektroinstallation und Heizung erneuert sind; erst wenn alles nach 1990 erfolgte, an Gruppe 4. Vermieter ordnen hier gern zu hoch ein.

- Lage innerhalb der Stadt: In innerstädtischen Lagen liegen die Mieten laut Mietspiegel überwiegend im oberen Bereich der Spanne, in Randlagen und Souterrainwohnungen darunter.

## Durchgerechnet: 65 m² in Ehrenfeld, Baujahr 1968
Gruppe 2, Größe B, Ausstattung 2 (Zentralheizung, Standardbad), mittlere Wohnlage, Vertrag seit September 2024, vereinbart 950 € nettokalt. Spanne: 7,10 bis 9,90 €/m².

- Selbst am oberen Ende der Spanne (innerstädtisch): 9,90 € × 65 × 1,1 = 707,85 €. Überzahlung mindestens 242,15 € pro Monat.

- In der Mitte der Spanne (8,50 €): 8,50 € × 65 × 1,1 = 607,75 €, Überzahlung 342,25 €.

Vergleichsmiete (€/m²)
Wohnfläche (m²)
Ihre Nettokaltmiete (€)
Bitte alle drei Werte eintragen.

## Was „einfacher Mietspiegel“ für Ihren Fall bedeutet
Ein qualifizierter Mietspiegel begründet vor Gericht die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt. Der Kölner Mietspiegel ist ein Indiz, das Gerichte bei ausreichender Aussagekraft ebenfalls zugrunde legen dürfen. Bestreitet der Vermieter die Werte substantiiert, kann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Für Mieter heißt das: Ausstattung und Zustand gut dokumentieren, mit Fotos von Bad, Heizung, Fenstern und Böden sowie dem Grundriss.

## Häufige Fragen
### Gilt die Mietpreisbremse in Köln?
Ja. Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW erfasst, die seit 1. März 2025 gilt und bis 31. Dezember 2029 befristet ist.

### Wie lese ich den Kölner Mietspiegel?
Baualtersgruppe (1 bis 6), Größe (A bis E), Ausstattung (1 ohne Heizung, 2 mit Heizung, 3 besondere Ausstattung) und Wohnlage bestimmen; das Feld nennt eine Spanne in Euro je m².

### Wie werden Balkone im Kölner Mietspiegel berechnet?
Balkon- und Terrassenflächen werden in der Regel zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet.

### Was gilt für unrenovierte Altbauwohnungen in Köln?
Ist die Altsubstanz weitgehend unverändert, liegen die Mieten laut Mietspiegel ca. 10 % unter den Spannen der Gruppen 1 und 2.

## Fakten auf einen Blick
| | |
|---|---|
| Geltung | Mieterschutzverordnung NRW (57 Kommunen) |
| Zeitraum | 01.03.2025 bis 31.12.2029 |
| Mietspiegel | einfach (§ 558c BGB), Stand April 2025 |
| Ersteller | Rheinische Immobilienbörse mit Mieterverein, Haus und Grund, Stadt |
| Spannen | 4,20 bis 17,90 €/m² |
| Beweiswert | Indiz, keine Vermutungswirkung |

## Quellen
- [Rheinische Immobilienbörse: Kölner Mietspiegel April 2025](https://www.rheinische-immobilienboerse.de/upload/Koeln_2025_1621.pdf)
- [vermieterwelt.de: Mietspiegel Köln (Mieterschutzverordnung NRW)](https://www.vermieterwelt.de/mietspiegel/mietspiegel-koeln/)
- [Finanztip: Mietpreisbremse nach Bundesländern (Stand 26.10.2026)](https://www.finanztip.de/mietpreisbremse/)
- [§ 558c BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html)
- [§ 556d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [§ 556g BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html)

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Kostenlose Prüfung: https://mietono.de/miete-pruefen/