# Mietpreisbremse Berlin: Mit dem Mietspiegel 2026 die zulässige Miete selbst berechnen

> In Berlin gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich für neu abgeschlossene Wohnraummietverträge seit dem 1. Juni 2015, derzeit bis Ende 2029. Zuerst müssen Vertragszeitpunkt und Ausnahmen geprüft werden. Für die Berechnung wird die Vergleichsmiete zum maßgeblichen Mietbeginn ermittelt: passende Tabellenzeile nach Wohnlage, Baujahr und Fläche wählen, innerhalb der Spanne einordnen und mit Wohnfläche und 1,1 multiplizieren. Ohne abweichend zulässige Vormiete oder Modernisierungszuschlag ergibt das im unten erläuterten Beispiel einer 72-m²-Altbauwohnung 625,68 € nettokalt. Das Beispiel verwendet den Mietspiegel 2026 und einen fiktiven Vertrags- und Mietbeginn im Juli 2026.

Quelle: https://mietono.de/ratgeber/mietpreisbremse-berlin/ · Veröffentlicht: 2026-11-02 · Aktualisiert: 2026-11-12 · Redaktion Mietono

## Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin, seit 1. Juni 2015 und derzeit bis 31. Dezember 2029.
- Maßstab ist der qualifizierte Mietspiegel bei Vertragsschluss; der Mietspiegel 2026 hat einen stadtweiten Median von 7,71 €/m².
- Die Spanneneinordnung über die Orientierungshilfe entscheidet oft über Hunderte Euro im Jahr.
- Bei Verträgen ab April 2020 bringt eine Rüge binnen 30 Monaten Geld ab Mietbeginn zurück.

## Vorab: Welcher Mietspiegel gilt für Sie?
Sie möchten die Prüfung abgeben? Unter Mietpreisbremse Berlin mit Mietono finden Sie den direkten Einstieg, Kosten und Ablauf. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung mit den Berliner Tabellenwerten.

Für die Mietpreisbremse kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn an (§ 556d Abs. 1 BGB). Der Berliner Mietspiegel 2026 beschreibt das Mietniveau zum Erhebungsstichtag 1. September 2025 und wurde im Mai 2026 veröffentlicht. Er ist keine automatisch auf frühere Mietverhältnisse übertragbare Preisliste. Bei einem Mietbeginn im März 2025 sind die damaligen Verhältnisse zu ermitteln; dafür kommt insbesondere der Mietspiegel 2024 als Grundlage in Betracht. Welche Ausgabe und gegebenenfalls weitere Nachweise den konkreten Zeitpunkt abbilden, prüft die Kanzlei.

Das folgende Rechenbeispiel ist fiktiv: Vertragsschluss und Mietbeginn liegen im Juli 2026. Es zeigt die Anwendung der Tabelle 2026 ohne Zuschläge oder Ausnahmen. Eine Rückforderung für einen früheren Vertrag muss gesondert mit den zeitlich passenden Grundlagen berechnet werden.

Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die teuren Baualtersklassen 2016 bis 2019 und 2020 bis 2024 spielen für die Rückforderung deshalb meist keine Rolle; die Klasse 2010 bis 2015 nur für Wohnungen, die vor Oktober 2014 erstmals bezogen wurden.

## Schritt 1: Ihre Zeile in der Tabelle finden
Zuerst die Wohnlage: einfach, mittel oder gut. Verbindlich ist allein das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel beziehungsweise die Online-Abfrage auf mietspiegel.berlin.de; die Karte in der Broschüre ist nur eine grobe Orientierung. Dann Baujahr (Bezugsfertigkeit) und Wohnfläche. Die Tabellenwerte gelten für voll ausgestattete Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung.

Auszug aus der Tabelle für häufige Berliner Wohnungen (Nettokaltmiete je m², Mietspiegel 2026):

ZeileWohnlageBaujahrFlächeUnterwertMittelwertOberwert
 | 70 | mittel | bis 1918 | 40 bis 65 m² | 6,46 € | 8,49 € | 12,59 €
 | 72 | mittel | bis 1918 | 70 bis 80 m² | 6,09 € | 7,90 € | 11,70 €
 | 73 | mittel | bis 1918 | 80 bis 90 m² | 6,66 € | 8,27 € | 11,73 €
 | 81 | mittel | 1919 bis 1949 | ab 60 m² | 5,90 € | 7,30 € | 9,55 €
 | 85 | mittel | 1950 bis 1964 | ab 45 m² | 5,90 € | 7,08 € | 9,25 €
 | 104 | mittel | 1973 bis 1990 Ost | 40 bis 60 m² | 5,92 € | 6,51 € | 7,71 €
 | 135 | gut | bis 1918 | 60 bis 70 m² | 7,09 € | 9,46 € | 13,54 €
 | 9 | einfach | bis 1918 | 70 bis 75 m² | 6,24 € | 8,46 € | 11,65 €

Auffällig ist die Spannweite: Im Altbau kann der Wert innerhalb derselben Zeile um mehr als 5 €/m² schwanken. Genau deshalb entscheidet der nächste Schritt über das Ergebnis.

## Schritt 2: Die Spanne mit der 20-Prozent-Regel einordnen
Der Mietspiegel empfiehlt dafür seine „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“. Sie gehört nicht zum qualifizierten Teil, Berliner Gerichte legen sie aber regelmäßig als Schätzgrundlage zugrunde, was der Bundesgerichtshof gebilligt hat. Die Regel:

- Es gibt fünf Merkmalgruppen: Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld. Jede zählt 20 %.

- In jeder Gruppe wird gezählt: Überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist die Gruppe positiv, überwiegen die mindernden, negativ. Gleichstand ist neutral.

- Die positiven und negativen Gruppen werden gegeneinander aufgerechnet.

- Bleibt ein Plus, steigt der Wert je Gruppe um 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und Oberwert. Bleibt ein Minus, sinkt er je Gruppe um 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und Unterwert.

Merkmale, die in Berliner Altbauwohnungen besonders oft den Ausschlag geben:

GruppeMindert den WohnwertErhöht den Wohnwert
 | Bad/WC | Bad mit WC ohne Fenster; Bad kleiner als 4 m²; Waschbecken 50 cm oder schmaler; freistehende Wanne ohne Dusche im nicht modernisierten Bad | Bodengleiche Dusche; Dusche zusätzlich zur Wanne; Bad größer als 8 m²; Handtuchheizkörper; Fußbodenheizung
 | Küche | Kein Geschirrspüleranschluss möglich; Küche ohne Fenster und ohne Entlüftung; keine Wandfliesen im Arbeitsbereich | Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Herd und Spüle; Dunstabzug; Küche ab 14 m²
 | Wohnung | Überwiegend Einfachverglasung; Elektroleitungen auf Putz; Durchgangszimmer; kein Balkon (wo baulich möglich) | Balkon ab 4 m²; Stuck in gutem Zustand; Abstellraum oder Einbauschrank; Wohnraum über 40 m²; hochwertiger Boden
 | Gebäude | Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei dichter Bebauung; kein Kellerabteil; schlechter Zustand des Treppenhauses; Energieverbrauch über 145 kWh/(m²a) | Repräsentatives Treppenhaus; Aufzug bei weniger als fünf Obergeschossen; Energieverbrauch unter 120 kWh/(m²a)
 | Wohnumfeld | Besonders lärmbelastet, etwa an einer Hauptverkehrsstraße; keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück | Besonders ruhige Lage; Mietergarten ohne Entgelt; gestaltetes Wohnumfeld

Beim Energieverbrauch gibt es drei Stufen: über 145, über 195 und über 235 kWh/(m²a) mindern den Wohnwert jeweils zusätzlich, unter 120, 100 und 80 kWh/(m²a) erhöhen ihn. Der Wert steht im Energieausweis, den der Vermieter vorlegen muss. Für Wohnungen bis Baujahr 1949 ohne Sammelheizung oder ohne Bad sieht der Mietspiegel zusätzlich einen Abschlag von 0,33 €/m² vor.

## Durchgerechnet: Altbau in Friedrichshain, 72 m²
Fiktiver Fall: Eine Altbauwohnung (Baujahr 1905) in mittlerer Wohnlage, 72 m², Vertragsschluss und Mietbeginn im Juli 2026, vereinbarte Nettokaltmiete 1.190 €. Für die Veranschaulichung verwenden wir Zeile 72 des Mietspiegels 2026: Unterwert 6,09 €, Mittelwert 7,90 €, Oberwert 11,70 €. Eine höhere zulässige Vormiete, ein Modernisierungszuschlag und Ausnahmen nach § 556f BGB werden für dieses Beispiel ausgeschlossen.

MerkmalgruppeBefundErgebnis
 | Bad/WC | Bodengleiche Dusche, aber Bad ohne Fenster: 1 : 1 | neutral
 | Küche | Einbauküche, Dunstabzug | positiv
 | Wohnung | Balkon 5 m², Stuck; Elektroleitungen teils auf Putz | positiv
 | Gebäude | Seitenflügel, Energieverbrauch 210 kWh/(m²a) | negativ
 | Wohnumfeld | Hauptverkehrsstraße | negativ

Zwei positive, zwei negative Gruppen: Sie heben sich auf. Die Vergleichsmiete liegt am Mittelwert von 7,90 €/m².

- Zulässige Miete: 7,90 € × 72 m² × 1,1 = 625,68 €

- Überzahlung: 1.190 € − 625,68 € = 564,32 € pro Monat

- Selbst wenn alle fünf Gruppen positiv wären (Oberwert 11,70 €): 11,70 € × 72 × 1,1 = 926,64 €, Überzahlung immer noch 263,36 € im Monat.

Liegt die Miete über dem Oberwert plus 10 %, spricht das innerhalb dieser Tabelle für eine Überschreitung unabhängig vom Streit über einzelne Ausstattungsmerkmale. Zuvor müssen jedoch die zeitliche und sachliche Anwendbarkeit der Tabelle, eine höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge und Ausnahmen geprüft werden. Der Tabellenvergleich allein beweist noch keinen Rückzahlungsanspruch.

Vergleichsmiete (€/m²)
Wohnfläche (m²)
Ihre Nettokaltmiete (€)
Bitte alle drei Werte eintragen.

## Was Berliner Vermieter typischerweise einwenden
- „Die Vormiete war höher.“ Eine höhere rechtlich maßgebliche Vormiete kann nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Für Verträge, auf die die Auskunftspflicht anwendbar ist, muss der Vermieter vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung informieren. Bei fehlender oder verspäteter Information gelten die besonderen Folgen des § 556g Abs. 1a BGB; eine spätere Nachholung ist gesondert zu prüfen. Die Kanzlei verlangt Nachweise über die Vormiete.

- „Die Wohnung ist modernisiert.“ Drei Fragen sind zu unterscheiden: Ausstattung kann die Einordnung im Mietspiegel beeinflussen. Für berücksichtigungsfähige Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn kann außerdem ein gesonderter Zuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB zulässig sein; derselbe Vorteil darf dabei nicht doppelt angesetzt werden. Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung kann nach § 556f Satz 2 BGB ausgenommen sein. Neue Böden oder ein neues Bad reichen für diese Ausnahme allein nicht aus. Auch hier sind die Auskunftspflichten zu prüfen.

- „Die Wohnung ist möbliert.“ Möblierte Wohnungen sind erfasst. Ein Zuschlag ist nur in angemessener Höhe zulässig und wird gesondert bewertet.

- „Die Orientierungshilfe gilt nicht.“ Sie ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, Gerichte dürfen sie aber als Schätzgrundlage verwenden.

## Häufige Fragen
### Gilt die Mietpreisbremse in allen Berliner Bezirken?
Ja, im gesamten Stadtgebiet, seit dem 1. Juni 2015 und derzeit bis zum 31. Dezember 2029.

### Wie funktioniert die Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel?
Fünf Merkmalgruppen zählen je 20 %. Positive und negative Gruppen werden aufgerechnet; jede verbleibende Gruppe verschiebt den Wert um 20 % des Abstands vom Mittelwert zum Ober- oder Unterwert.

### Wo finde ich die Wohnlage meiner Adresse?
Im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel oder in der Online-Abfrage auf mietspiegel.berlin.de. Die Karte in der Broschüre ist nur eine grobe Orientierung.

### Welcher Mietspiegel gilt für einen Vertrag aus 2025?
Maßgeblich ist die Vergleichsmiete bei Mietbeginn. Bei einem Mietbeginn im März 2025 kommt insbesondere der Mietspiegel 2024 als Grundlage in Betracht. Die Tabelle 2026 darf nicht automatisch rückwirkend eingesetzt werden; die Kanzlei prüft die passende Datengrundlage.

### Was, wenn meine Miete über dem Oberwert plus 10 % liegt?
Das ist ein Hinweis auf eine Überschreitung innerhalb der passenden Tabelle. Eine höhere zulässige Vormiete, Modernisierungszuschläge und Ausnahmen können das Ergebnis verändern. Ein Rückzahlungsanspruch muss zusätzlich geprüft werden.

## Fakten auf einen Blick
| | |
|---|---|
| Geltung | gesamtes Stadtgebiet |
| Zeitraum | 01.06.2015 bis 31.12.2029 |
| Mietspiegel | 2026, qualifiziert (§ 558d BGB) |
| Stichtag Erhebung | 01.09.2025 |
| Median 2026 / 2024 | 7,71 / 7,21 €/m² |
| Wohnlagen | einfach, mittel, gut |
| Ø Mietsenkung (Mietono, Berlin) | 311 € pro Monat |

## Quellen
- [Senatsverwaltung Berlin: Berliner Mietspiegel 2026, Broschüre mit Tabelle und Orientierungshilfe](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf)
- [Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2026 (ALP Institut)](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/07/260707-Mietspiegeldokumentation-Berlin-2026.pdf)
- [BGH, Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04 (Orientierungshilfe als Schätzgrundlage)](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20110/04)
- [BGH, Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20123/20)
- [§ 556d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [§ 556e BGB: Vormiete und Modernisierungszuschlag](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html)
- [§ 556f BGB: Neubau und umfassende Modernisierung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)
- [§ 556g BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html)
- [§ 558d BGB (gesetze-im-internet.de)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Kostenlose Prüfung: https://mietono.de/miete-pruefen/